[빚내는 인생 – 5화] DTI와 LTV

This entry is part 5 of 7 in the series 빚내는 인생

DTI Ratio (Debt To Income Ratio), 한국말로는 총 부채상환비율이라고 한다. 이는 총소득에서 연간 원리금 상환 금액의 비율을 의미하며, 개인의 연간 총소득에 비해 대출로 인한 연간 원금과 이자금액 상환 금액을 비율로 나타낸 숫자이다.

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LTV Ratio (Loan To Value Ratio), 한국말로는 자산담보대출비율이라고 해야 하지만, 보통 주택시장의 대출 규제에 자주 활용되기 때문에 주택담보대출비율이라고도 한다. 이는 담보가치, 즉 담보로 활용되는 자산의 가치에 대한 대출 금액의 비율이다.

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DTI와 LTV는 금융회사들의 대출판단 기준으로 사용된다. DTI 수치가 높을 수록 대출 원리금 상환이 힘들어 지는 것을 의미하며, LTV 수치가 높을 수록 대출 원리금 상환이 불가해져서 결국 경매로 처리될 경우, 대출자의 원금회수가 어려울 수 있다는 것을 의미한다. 따라서, DTI나 LTV가 높은 경우, 금융회사들로부터의 대출 금리가 상승하거나, 아예 대출이 불가능할 수도 있다.

또한, DTI나 LTV 모두 주택시장 및 부동산 시장의 과열을 막기 위한 정부의 규제 수단으로 주로 사용된다. 주택을 담보로 대출을 받는 경우에는, 담보자산의 가치가 충분함에도 불구하고 대출자의 연간 총소득이 낮아서 DTI 규제로 인해 충분한 자금을 대출 받지 못할 수 있고, 또한 마찬가지로 연간 총소득은 충분하여 DTI 규제에는 부합할 수 있으나 담보자산의 가치가 충분하지 못해서 LTV 규제에 걸려 자금 대출금액이 낮아질 수도 있다.

따라서, 자산매입을 위한 자금조달구조 결정 시, 해당 자산의 LTV 규제 및 DTI 규제가 있는지 여부와, 그에 의한 대출가능 금액은 반드시 확인해야 할 부분이라 할 수 있다.

비록 금융회사들의 대출판단 기준이자, 정부의 규제수단이라고는 하지만, 대출을 받는 당사자에게도 대출을 활용함에 있어서 중요한 판단 기준이 될 수 있다.

다시, [빚내는 인생] 2화와 3화에 활용되었던 오피스텔의 사례를 생각해보자.

사례

매물로 나온 오피스텔의 매매가격은 1억원이고, 매입을 위한 부대비용, 즉 취등록세, 중개비용 등의 비용은 약 500만원이다. 현재 세입자는 보증금 1,000만원, 월 40만원의 월세, 즉, 연 480만원의 임대비용을 지불하고 있으며, 주변에는 작은 규모의 오피스텔에 대한 수요가 충분해 보여서 세입자 계약 종료시, 혹은 중도 계약 파기시에 단기간에 새로운 세입자를 구할 수 있을 것으로 예상된다.

자산을 매입하는 데 있어서, 역시 4%에 5,500만원을 대출받으려 하고 있고, 15년 원리금 균등 상환 대출을 고려하고 있다. 다른 모든 조건은 동일하다. 대출금액 5,500만원에 대해 15년 동안 4%에 원리금 균등 상환을 계산하면 연 약 494만원이 좀 넘는다.

여기서 DTI와 LTV를 고려해보면;

LTV는 자산가치 1억에 대해 5,500만원 대출이므로 약 55%이며 (약 55%라고 표현한 이유는 자산의 매입가와 감정평가가격은 차이가 있을 수 있기 때문이다.), 대부분의 제1금융권이 LTV 70%까지 대출해 주는 것을 생각해보면 여유있어 보인다.

DTI를 계산해보자. 다만, 여기서는 다른 개념으로, 개인의 총소득 대비 원리금 상환금액 비율이 아닌, 해당 자산에서의 소득 대비 원리금 상환금액을 계산해보자. 세전으로 계산하면, 원리금 균등상환금액이 약 494만원, 자산에서의 임대수익이 480만원이므로, 494/480, 약 103% 정도가 나온다. 다시 말해서, 이 오피스텔을 사놓고, 그 오피스텔에서 나오는 모든 현금흐름을 원리금 상환에 사용하고, 매년 세금 및 연 약 14만원을 15년 동안 지불하면, 그리고 세입자 관리만 가끔가끔 해주면, 15년 후에는 대출없는 100% 순수한 내 자산이 된다. 이 수익성 자산은 당신이 무엇을 하고 있던간에 열심히 일해서 돈을 벌고 있었고, 결국 15년 동안 스스로 대출금액을 상환할 수익을 만들어서 스스로 온전히 당신의 품으로 돌아온다.

사실 방금 위에서 말한 DTI의 개념은 정부가 규제대상으로 활용하는 DTI와는 다르다. 하지만, 비슷한 개념으로, 감당할 만한 대출금액 수준인가를 판단하기에는 위와 같이 계산해보는 것도 한 방법일 수 있다. 위와 같은 자산을 하나하나 꾸준히 모아 나가면서, 각 자산에서의 소득에 대비한 DTI가 100% 언저리로 맞춰놓는다면, 큰 이변이 생겨서 세입자 관리에 문제가 생기거나 하지 않는 이상, 이 자산들은 기특하게도 당신이 진 빚을 꾸준히 갚아나가며 언젠가 당신에게 온전한 자산으로 돌아올 것이다. 물론 양(+)의 재무 레버리지 효과가 있는 경우에만 해당된다. 혹은 대출기간 동안에 목돈이 생기고, 마땅한 투자안이 없을 경우에 조기 상환을 하는 것도 물론 당신의 선택이다.


 

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DTI와 LTV는 금융회사들의 대출판단 기준으로 사용된다. DTI 수치가 높을 수록 대출 원리금 상환이 힘들어 지는 것을 의미하며, LTV 수치가 높을 수록 대출 원리금 상환이 불가해져서 결국 경매로 처리될 경우, 대출자의 원금회수가 어려울 수 있다는 것을 의미한다. 따라서, DTI나 LTV가 높은 경우, 금융회사들로부터의 대출 금리가 상승하거나, 아예 대출이 불가능할 수도 있다.
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