Basics of Credit Default Swap (CDS)

“Credit Default Swap (CDS, hereafter) contracts allow investors to trade on and transfer the credit risk of a company. Traditionally, CDS spreads represent the fair insurance price of the credit risk of a company. (Arakelyan, Serrano, 2016)”

Described as Figure 1, protection buyer is buying CDS protection from protection seller, paying periodic premium expressed as spreads of principal amount. As an exchange, the protection buyer will get the protection of principal amount when credit event occurs. Here, protection seller will be exposed to the risk of reference entity, mostly usual bond issuers. While real bond or fixed income can only be traded in the market after the issuer actually financed using debt securities, CDS doesn’t need the reference entity to be involved as it is just a contract between protection buyer and seller using the reference entity. Therefore, CDS can be traded those entities without much liquidity in debt securities and also the protection buyers and sellers can freely agree on maturity of the contract by themselves. This virtue help CDS contracts are much more liquid in the market with tighter bid/offer spread, or transaction costs.

Figure 1. How Credit Default Swap (CDS) works

Here, protection seller will be exposed to the risk of reference entity, mostly usual bond issuers. Table 1 shows the cash flow comparison of bond investor and CDS protection seller. Though the definition of credit event can be a big different, [1]as we can see, except the fact that there is no notional amount transfer, the pay-off of CDS protection seller is very similar to bond investors’.

  Bond Investor CDS Protection Seller
Trade Date Notional Amount
Holding Period Notional Amount x Coupon Rate Premium as Notional Amount x Premium
Maturity Notional Amount + Last Coupon Payment
Credit Event Notional Amount x Recovery Ratio

Or in different expression,

Notional Amount -{Notional Amount x (1 – Recovery Ratio)}
-{Notional Amount x (1 – Recovery Ratio)}

Table 1. Pay-off of Bond and CDS

As CDS is more liquid than cash bonds, and as market participants can take similar exposure to hold bond using this financial contracts, CDS is used for various purposes. It can be used to hedge ones’ position on credit exposure, and used to structure synthetic credit products such as Credit Linked Notes (CLNs) or synthetic Collateralized Debt Obligations (CDO). Of course, as its superior liquidity to real bonds especially when market liquidity dried up, CDS was key products to hedge existing positions or take risky exposure when subprime crisis arose in 2007. CDS indices such as CDX or iTraxx, as composites of number of CDS levels, are frequently used to hedge or express views on credit market my many managers who invest in credit portfolios. Therefore, a reference entity’s CDS level is one of key reference for valuation of new issued bonds with other comparable bonds’ spreads and can be used to find relative value of existing bonds being traded in secondary market, reflecting the companies’ debt financing costs and also investors’ general perception on the company’s default risks.

Himme and Fischer (2013) tried to analyze the brand equities’ impact on the cost of capital, including studies of debt financing costs. However, by clustering the bonds with credit ratings, and by using the average spreads to US treasuries of same credit ratings basket, they just studied about the relationship between the brand value and credit ratings, not the company specific debt financing costs.

The credit spread for a rating class is calculated as the difference between the average yield (10-year maturity) of a bond portfolio including only bonds of that rating class and the yield of a risk-free bond (10-year US Treasury bond).- Himme and Fischer (2013)

Due to its liquidity and comparability using most liquid 5 year CDS levels, I believe CDS is more proper financial product to understand the impact of brand value on debt financing costs, and also the market participants’ perception on the company specific default risks.


[1] For CDS transactions, Credit Event is usually pre-defined by two involved counterparties, and usually stricter than those of bonds.

불확실성(Uncertainty)에서의 마켓 대응

1. 2018년 불확실성의 시대 진입

2018년 글로벌 주식시장은 빈번한 변동성 발작(Volatility Tantrum)을 보이면서 불확실성의 시대(the Age of Uncertainty)로 진입하는 모습이었습니다. 2008년 금융위기 이후 10년 가까이 지속되어온 중앙은행들의 완화적 정책(Accommodative Policies)들에서의 보다 중립적인 정책 스탠스로 이동하는 과정에서 나오는 시장의 반응이라고 보여집니다. 이는 지난 10년간 유지되어온 “Central Bank’s Put”에 대한 금융시장의 기대가 사라지고 있음을 보여주고 있고, 결국 풋옵션(보험)이 사라지면서 보다 하방 변동성이 높은 시장으로 변신하게 될 것이라는 예상이 많아졌다는 뜻입니다. 자금을 운용하는 입장에서 보면 변동성 상승에 대한 대비가 필요한 시점입니다.

2. 예측성과 확률계산

위험과 불확실성은 어떤 차이가 있을까요? 경제학과 경영학에서는 의사결정자가 가진 정보의 정확성을 다음과 같이 4가지로 분류합니다.

  • 확실성:           무엇이 일어날지 확정적으로 아는 경우
  • 위험:               무엇이 일어날지 확정적으로는 알 수 없으나, 일어날 수 있는 상태를 알고 또 그 확률도 아는 경우
  • 불확실성:       일어날 수 있는 상태는 알지만, 그 확률을 알지 못하는 경우
  • 무지:               무엇이 일어날지, 어떤 상태가 될지 전혀 예견할 수 없는 경우

시장 대응과 관련해서 우리가 여기서 주목해야 할 것은 (1)번, (2)번과 (3)번, (4번) 사이의 경계부분입니다. 사실 (1) 확실성과 같은 경우는 인간세상에서 많지 않을 겁니다. (2) 위험과 같은 경우는 시장이 어느 정도 인지하고 있고, 확률적으로 계산하고 있기 때문에 시장 충격이 크지 않습니다. 경험상 주식시장은 3~5% 정도 조정을 보일 수 있습니다.

문제는 (3)번 불확실성부터 입니다. 어떤 이벤트가 불확실성이 높은 사안으로 받아들여질 경우 시장 전문가들 사이 의견 차이도 심하게 되고, 평균적인 확률 계산을 하지 못하게 됩니다. 이럴 경우 투자자들은 불안감을 느끼며 투매에 동참하게 되고, 시장 낙폭의 폭도 커서 10% 이상 하락할 수도 있습니다. 문제는 불확실성이 계속될 경우 시장이 바닥을 찾지 못해서 바닥 확신을 못하고 두려움 속에서 결국 버티다가 바닥 부근에서 투매에 동참하게 된다는 점입니다.

3. 과거 Case 조명

위험과 불확실성 사례를 미 연준 기준금리 인상 횟수 상향(위험)과 미중 무역전쟁(불확실성)으로 구분해서 보고자 합니다.

사례1> 위험: 연준 기준금리 인상 횟수 상향

미 연준이 기준금리를 계속 올린다는 것은 주식시장에 큰 위협이 될 수 있습니다. 하지만 기준금리 인상을 분기 1회 25bp 인상으로 천천히 지속적으로 올릴 경우(옐런의 Ultra-babystep. 과거 그린스펀은 매달 25 bp 인상하였음: Greenspan’s babystep) 시장과 경제에 미치는 영향은 적을 수 있습니다. 그리고 한 해 연간금리인상 횟수를 3회에서 분기 1회 연간 4회로 시장 시그널이 변경되었다고 해서 시장에 미치는 충격은 크지 않을 수 있는 것은 전체적으로 예측된 환경 하에서 각 횟수에 반영된 확률의 변화로 시장에서 선제 조정을 받고 마무리되기 때문입니다. 위험으로 분류된 시장조정은 크지 않고 예측된 환경에서 조정을 받아들이게 됩니다.

사례2> 불확실성: 미중 무역전쟁

2018년 6월 이후 코스피 하락의 원인을 미중 무역전쟁으로 보고 있는데 조정의 폭이 컸었던 이유는 사안의 파급력에 대한 시장의 예측이 불분명했기 때문으로 보입니다. 기존 2018년 시장 예측에서 없었던 돌발적인 변수인데다가 전문가들 사이의 의견이 많이 엇갈렸고, positive/neutral/negative scenario별 확률계산에 대한 합의가 쉽지 않았기 때문입니다. 이러한 불확실성 환경에서는 대중 심리가 불안감에 빠져서 군집행동을 하게 되고, 두려움이 증폭되면서 뇌동매매를 하게 된다는 특징이 나타납니다.

4. 마켓 분석과 대응

마켓 대응문제는 마켓분석이 선행되어야 합니다. 주식시장이 하락할 경우 이것이 위험의 범주에 들어가는지, 불확실성의 범주에 들어가는지 판단이 필요합니다. 어느 정도 예측된 범주의 사건이고 확률적 계산이 되는 영역인 경우 조정의 깊이가 깊지 않으니 위험의 영역으로 보고 조정시 매수( Buy on dips)로 대응할 필요가 있습니다.

그러나 사전예측이 안되었거나, 확률적 계산이 어렵고, 시장전문가들 사이 이견이 심할 때는 조정시 매수전략은 위험할 수 있습니다. 항상 마켓에 대한 겸손한 자세가 필요합니다. 매너리즘에 빠져 습관적으로 조정시 매수하는 트레이더는 오래 생존할 수 없습니다. 불확실성에 직면하게 되면 진정한 트레이더의 역량을 확인할 수 있습니다. 불확실성은 트레이더 능력에 대한 감별기능을 갖게 되는 것이죠.

5. 시간이 약이다.

위험과 불확실성은 사실 쉽게 구별되지 않습니다. 위험처럼 생각되었는데 불확실성의 영역으로 갈 수 있고, 불확실성 문제였던 것도 시간이 지나면서 어느 정도 확률계산이 가능한 것으로 보여지기도 합니다. 시장에 내성이 생기면 더 이상 하락하지 않고 바닥인식이 늘면서 다시 상승하기도 합니다. 시간이 약이지요.

시장을 예측하는데 중요한 것은 투자자들이 어떻게 받아들이고 있는가의 문제라고 봅니다. 어느 정도 예측된 사안으로 보고 있는가, 사전에 문제를 인식하지 못했던 것은 아닌가, 불확실성 문제가 지겹도록 진행되었나 등등 투자자들이 어떻게 바라보고 있는지 우리 자신을 돌이켜봐야 합니다.

‘신호와 소음’의 저자 네이트 실버는 2008년 글로벌 금융위기를 ‘예측의 실패’로 규정하고, 신용평가사들이 ‘불확실성’을 ‘위험’처럼 보이거나 느껴지게끔 왜곡했고 이로 인해 경제전문가와 정책결정자가 잘못된 예측을 바탕으로 잘못된 의사결정을 내림으로써 글로벌 금융위기가 초래되었다고 주장합니다. 불확실성은 시장에 큰 비용을 초래하기도 합니다.

경제학에서 가장 중요한 개념 중 하나가 효율성입니다. 사회 구성원들 사이 자유로운 거래( Transaction)가 보장될 때 효율성이 증가합니다. 정보화 사회가 되면서 과거보다 정보의 비대칭적 문제가 많이 개선된 것처럼 보입니다. 이제 불확실성을 극복하는 시간도 과거보다 빨라졌습니다. 이 점도 투자자들이 유의해야 될 부분입니다.

Brexit 단상 : I want to break free, I got to break free. Ancient regime goes away 

유럽의 정치체제, European Union은 해체될 것으로 생각되고 그것이 앞으로의 운명입니다. 유럽을 통합하고자 하는 노력은 여러 차례 있었지만 모두 성공하지 못했습니다. 최초의 로마 황제의 원형이었던 Caesar와 그의 후계자 제일시민(Princeps)들이 만든 로마제국, 샤를마뉴의 프랑크, 유럽 카톨릭 체제와 신성로마제국(Holy roman empire), 태양왕 루이14세, 나폴레옹 1세의 프랑스제국, 독일 제2,3제국의 1,2차 세계대전이 그러한 성공하지 못한 유럽 통합을 시도했으나 실패한 역사적 사례에 해당합니다. 또한 유럽의 통합을 시도했던 국가, 개인들의 운명은 좋지 않은 결말로 이어진 경우를 역사적 사례를 통해 확인할 수 있습니다. 이렇게 여러 차례 통합을 시도 했으나 성공하지 못한 지역은 세계적으로 예를 찾기 어렵습니다.


영국국민들은 지난 2016년 7월 국민투표를 통해 EU 탈퇴를 승인하였습니다. 이 국민투표를 이후로 영국에서는 EU라는 체제에 남아있는 것이 좋으냐 아니면 그렇지 않으냐의 논쟁이 심화되고 있습니다. EU라는 체제가 좋은 것이라면 이 체제에 남아 있는 것이 좋은 것인가를 논쟁의 대상으로 삼을 필요가 있을까요? 이제는 EU체제는 거추장스러운 과거의 유산이 되고 있고 이제는 없어져여 할 Ancient Regime에 해당한다고 생각됩니다.


EU의 원형은 유럽석탄철강공동체(ECSC ; European Coal and Steel Community)이 탄생한 1952년까지 거슬러 올라가서 찾을 수 있습니다. 독일의 자르지역의 석탄, 철강자원을 유럽국가들의 공동의 이익을 위해 활용하자는 아이디어가 최초의 유럽공동체의 출발점 이었습니다. 경제적 이익을 공유할 경우 정치적 갈등도 감소될 것이라는 기대가 있었을 것 입니다. 프랑스는 2차 대전 이후 독일의 자르지역을 점령하고 이를 통해 독일을 통제하려고 시도(자를란트 점령)하였으나 소련과 미국의 상호경쟁이 냉전으로 심화되면서 유럽이 단합해야만 2분화된 양자구도인 냉전체제에서 점점 프랑스의 권리를 유지할 수 있다고 생각하게 되었습니다. 이에 따라 프랑스는 과감히 자르지역을 서독에 양보하고 서독이 국가로서 성립할 수 있도록 하였고 유럽의 경제적 공동이익추구를 통해 프랑스의 주장을 관철 시키기 위한 수단으로 Jean Monnet등 세계주의자들의 주도로 유럽석탄철강공동체를 설립하였습니다. 그 이후 유럽경제공동체 (EEC ; European Economic Community)를 거쳐 유럽연합(European Union)이 설립되기 까지 유럽의 통합은 항상 프랑스의 주도로 이루어 졌습니다.


역사적으로 영국과 프랑스는 항상 서로의 가장 강력한 경쟁자였으며 영국은 ECSC가 설립되었던 시기에 유럽의 통합에 큰 관심을 가지지 않았습니다. 프랑스에 의한 프랑스를 위한 경제공동체라고 생각하였기 때문이 아닐까 생각됩니다. 그러나 계속하여 식민지들의 독립이 이어지고 이에 따라 영국만의 글로벌체제 (대영 제국과 부속 식민지)가 붕괴되고 Oil Shock 등의 이유로 경제적 정치적 입지가 약화됨에 따라 할 수 없이 1973년 유럽연합체제에 가입하게 되었습니다. 영국인들의 근본적인 EU체제에 대한 불만은 EU라는 시스템은 대륙유럽(Continental Europe)을 위한 것이고 자신들은 40년 넘게 주도권을 양보한 체 살아왔다는 점에 기인합니다. 위대한 대영제국의 향수가 남아 있는 영국인들에게 프랑스가 주도하는 시스템에 부속품으로 살고 있다는 점은 EU 제공하는 경제적 이익이 있다 하더라도 잊혀지지 않는 상처를 주는 요인이 되었습니다. 또한 독일 통일 이후 독일이 유럽연합을 실질적으로 리드하게 됨에 따라 전쟁의 패전국에 불과한 독일에게 마져 뒤쳐지고 있고 EU라는 시스템을 통한 이익은 독일로 집중되고 있다는 생각은 EU라는 체제를 영국인들이 점점 더 거추장스러운 옷이라는 생각을 하게 만들었습니다. 실제로 1990년 대 이후 유럽연합체제가 동유럽으로 확대되는 과정에서 옛 독일제국의 영향권이 복원되고 독일의 정치적 경제적 힘이 눈에 띄게 늘어났습니다. 영국인들은 이제는 I want to break free, I got to break free, god knows I want to break free라고 생각하고 있습니다.


체제가 거추장하다는 생각은 영국뿐 아니라, 체제에서 혜택을 보지 못한다고 느끼거나 정치적 주도권을 잃었다고 생각하는 나라들에서도 나타나고 있습니다. 프랑스 사람들에겐 모든 유럽연합의 형성과정은 자신들이 주도하였는데, 이제는 독일에서도 서독출신도 아닌 동독 출신의 독일 정치인에게 유럽의 주도권을 빼았겼다는 느낌을 충분히 가질 수 있습니다. 동독 출신 메르켈에게 끌려다니다니~~~이런. 유럽연합이라는 시스템을 원하는 곳은 이 시스템을 통해 수혜를 보고 있는 역사적 경제적 독일의 위성국, 주변국가들 (베네룩스 국가들, 오스트리아, 슬로베니아, 슬로바키아, 체코, 등등) 과 독일 외엔 없지 않을까요?


이젠 유럽연합이라는 체제는 break up될 거 같습니다. 특히나 셍겐조약이후 국경이동의 자유가 보장되었지만, 이러한 이동의 자유가 난민과 유럽주변국 국민들의 유입으로 유럽의 큰 나라 국민들에겐 큰 심리적 타격을 주고 있죠. 역사적으로 유럽을 주도하던 국가인 프랑스, 큰 나라이지만 독일에 눌려온 이태리, 항상 끌려다니던 영국사람들 입장에서는 이런 이동의 자유는 자기들의 권리를 다른 사람들에게 빼앗기는 거죠.


영국 사람들이 왜 유럽연합을 떠나고 싶을까를 보면 결국엔 영국사람들이 이상한 것이 아닌 거 같습니다. 영국을 못 떠나게 잡고 있는 것은 영국이 떠나면 자기들도 떠나라는 국민적 요구가 너무나 커져서 정치지도자들의 유럽연합체제의 형성과정에서 얻은 기득권을 상실할 위험이 커서가 아닐까 싶습니다. 특히나 프랑스에서는요. 정치지도자들은 자기들의 기득권을 잃을 리스크를 경제적 손실이라는 미명으로 가리고 있는 것이 아닌가 싶어요.


자기나라의 환율과 재정에 대한 자유와 권리도 행사하지 못하는 것이 과연 경제적인 이득일까요? 최근 이태리에서는 소위 말하는 populism정부가 재정적자를 늘리려 하고 있고 이것이 EU와 큰 갈등을 만들고 있습니다. populist라고 불리고 있지만 이태리의 Salvini는 차라리 자기국민들에게 솔직한 사람인 것 같습니다. 자기국가의 재정에 대한 권리를 주장하고 있으니까요? 재정적자를 통해 먼가 새로운 기회를 탐색하려는 노력이라도 하지요. (물론 누적적자규모가 너무 큰 것은 크나큰 문제이긴 합니다.


유럽연합이라는 체제는 이제는 거추장스럽습니다. 70년 가까이 만들어진 이 체제가 순식간에 없어지진 않겠지만 이제 서서히 없어지고 있습니다. Brexit 를 선택한 영국사람들의 용기에 박수를 보냅니다. Ancient Regime은 없어져야 합니다. 역사의 발전을 위해!!!

Is Bond difficult to Understand?

Many people think bond, or the fixed income is too difficult to understand so not to invest. Even people in financial industry including equity specialists think bond is something different and something that they don’t want to try to understand. Is bond really difficult to understand?

If you ask my opinion, quick answer is “No”. And also “Yes”, I think it is more difficult to be a bond professional than an equity professional.

What do I mean here?

As I mentioned before, “Fixed Income can be a ‘paradoxical’ financial instrument in some sense.” Well, I believe bond is easier to understand, but being a bond professional is quite challenging. But why?

Bond is simple. It is just a contract between the person who lends the money and the borrower. And the contract says, how much money the lender lends, how much the interest the borrower should pay, and when to pay-off the principal. Plus, there will be some covenants that borrowers should follow. As a lender, the only thing that he or she should care is whether the borrower can pay the interest and repay the principal at the end of maturity. Lenders don’t need to understand other details or situations about the borrower unless the information is not directly related to repayment of the debt. And the maturity is mostly limited as few years (there are some bonds without maturity, e.g.. Perpetual Bonds). In other words, the lender doesn’t need to acquire too much information about the deal and the borrower, and buying bond is an investment for relatively “expectable” future of the borrowers.

Meanwhile, equity investment is different. Equity investors, or stock investors are getting dividends in the mean time but the dividends are based on the performance of the companies. Compare to expect whether the company can pay the preset interests in that year, estimating the profitability of the company should be much more difficult. Therefore, if someone wants to estimate the dividend income of the year, the information that the person need to gather would be overwhelming. In my thoughts, I don’t think it is possible for a stock investor to closely estimate even current year’s dividend unless the payment is nil. As we all know, the environment where each company participates is usually not that stable nor predictable. How the competitors are doing, launching of new products, market recession, unfavourable movement of foreign exchange rates, price movements of raw materials and increase/decrease of production/operation costs are just a few to mention. Changes of management, some directors’ embezzlement, various unexpected losses, changes of regulations, sudden jumps in tariff, appearance of new substitute… How can we foresee all of these potential events that will affect the performance of the company? Making things worse, the company can even change its dividend pay-out policy anytime.

How about the price of stocks? One can argue that most of stock investors are not buying stocks for dividends but for “capital gains”, which means the profit caused by price difference.

Again, in my thought, the stock prices cannot be calculated by those financial models. One of the most important assumptions to absolutely value a stock price is “going concern assumption”, which means the life of the company is unlimited. This doesn’t make sense as it is, and also because of this, it makes predicting stock price as somewhat unexplored territory. If you cannot forecast even current year’s dividends, how can you forecast future dividends, cash flows and profitabilities of the company for unlimited life of the company?

Compare to this complexity and unpredictability of stocks, the cash flow of bond is much more forecastable and also it’s about predictions of foreseeable future. An investor who bought and holds bond issued by A company will get expected interests and principal unless the company A is bankrupted before the maturity of the bond contract. Isn’t this much easier to predict than the price movement of stocks or dividends payouts? For example, predicting whether GE will get bankrupted in 3 years or not should be much easier than forecasting current year’s dividend of each GE share and dividends & profitability of the company going forward, shouldn’t it?

Yes, as I mentioned from the beginning, bond is not difficult to understand, but simple. As long as the issuer pays interests and principals on time and unless the company is not bankrupted nor about to get bankrupted soon, the investor will get fixed & expected cash flow without much consideration of others.

However, paradoxically, as it is investment of more predictable and about expectable future, the things in bond market gets more complex and difficult. The more predictable means the more mathematics and statistics get involved to foresee the cash flows, and this makes being a bond professional tend to get more headaches than being an equity professional. The people in bond markets should do more calculations, mathematics and statistical analyses to do their own work, be better with numbers, and also be more logical.

 

 

The Market of Their Own | A Guide to Bond Market (Intro)

Bond, or in more sophisticated way of expression, Fixed Income can be a ‘paradoxical’ financial instrument in some sense. The reason why I say as ‘paradoxical’ is, generally the bond market suffers from the rise of market interest rates when overall economy is booming, while bond investors are making profits when the economy is suffering. Therefore, most of market participants in bond market looks the financial market in an opposite side of the stock investors, and bond investors make money when majority of stock investors are losing. Also, as most of major market participants are institutional investors and direct participations from individual investors are quite limited, this market is not well known and not much interested by most of people out of this world.
Let’s take a look at the chart below. The data was published by the Bank of International Settlements, or BIS in short, and the numbers are total ‘International Debt Securities’ outstanding at the end of 2016, in billion US dollars. Total number was US$ 21.288 trillion. Isn’t this huge?
More importantly, the chart and numbers above are just counting so called ‘International Debt Securities’. If we count ‘Domestic Debt Securities’, the number should be even larger than these.
For example, only top 3 countries in terms of total debt outstanding, United States, Japan and China numbers look like this.
As you can see, only US’s total debt outstanding is US$ 38.17 trillion, which is even larger than total international debt securities. Japan follows as US$ 11.965 trillion and China is next to be US$ 9.409 trillion. Note that, only these top 3 debt issuing countries count for US$ 59.544 trillion outstanding debt, really huge size market.
However, how many people know about this market and closely monitor what is going on there? How many people do you think fully understand what happened in 2007-2008 subprime crisis? How many people know how subprime mortgages drove Lehman Brothers to bankrupt? Anyone understands ABS (Asset Backed Securities) CDOs (Collateralised Debt Obligation) triggered those events? Do you know what exactly happened in 1997 Asian crisis to most of Asian developing countries?
This is why the bond market is so important for overall economy and for all of us. The things that you have never heard about is impacting on your job security, housing prices that you own, depreciations of your personal belongings and many other bad things on yourself. But still this market is very closed market, and that’s why I named this series as ‘The Market of Their Own”.
Hereby, I am trying to help people understand very basic concepts of bonds, bond markets, and some other markets related to bond markets. These wouldn’t be enough to fully understand the market and various fixed income products, but I hope this can be a good base of your further studies and understandings.

전세제도는 사라져야 한다.

아는 사람들은 알겠지만, 전세라는 제도는 우리나라에만 존재하는 매우 특수한 임대방식이다. 그렇기에 영어로도 ‘Jeonse’라고 쓰며, 위키피디아에서도 아래와 같이 설명하고 있다.

Jeonse (Hangul: 전세; Hanja: 傳貰) is a real estate term unique to South Korea that refers to the way apartments are leased. Instead of paying monthly rent, a renter will make a lump-sum deposit on a rental space, at anywhere from 50% to 80% of the market value.

[출처: 위키피디아, https://en.wikipedia.org/wiki/Jeonse]

보다시피 “unique to South Korea”, 한국의 독특한 주택임대 용어라고 설명이 되어 있다.

그렇기에, 한국에 관심이 있거나 한국에서 생활하는 외국인들은 전혀 이해를 못하는 임대방식이다. 보증금이 상당히 비싸긴 하지만, 왜 월세를 내지 않는가? 월세를 내지 않는다면 집주인은 도대체 왜 임대를 해주는가?라고들 의아해 하곤 했다.

결론부터 말하자면, 제목에서도 언급되었듯이 전세라는 제도는 점진적으로 사라져야 하는 제도라고 생각한다.

우선 전세 계약을 하는 집 주인의 입장에서 생각해보자.

가정에서와 같이 주택가격이 4억원이고, 그 주택에 대한 전세가격이 3억원이라면, 전세형태로 임대를 하려는 집주인은 다음과 같은 거래들을 할 것이다.

  1. 주택매도자로부터 4억원에 주택을 매입한다.
  2. 3억원에 세입자와 전세계약을 한다.

초기 4억원이 있었던 집주인은 (주택에 대한 소유권 + 3억원)의 현금이 들어오게 되고, 해당 3억을 은행에 예치하거나 기타 금융수익이 생기는 금융상품에 투자하여 수익을 얻을 것이다.

만약 집주인이 주택을 매입하지 않았다면? 해당 3억을 어떤 형태로 투자하였건 간에 얻을 수 있는 수익을 원금 4억원에 대해서 얻을 수 있을 것이다.

추가적으로, Option1의 경우에는 취등록세, 재산세 등을 추가로 지불하여야 하기 때문에 합리적인 투자자라면 Option2를 선택하는 것이 바람직할 것이다. 앞에서 언급하였던 외국인 친구들도 그러한 이유로 전세제도에 대해서 쉽게 이해하기가 힘든 것이다.

물론, 이 논리는 단 한 가지 전제만 있으면 손쉽게 반박된다.

전제: 주택가격은 꾸준히 상승하여 왔고 앞으로도 그럴 것이다.

근대화 이후 지난 수십년간 그래왔듯이, 주택가격의 상승이 기대된다면, Option1은 연 소득 1,500만원에 더해서 ‘주택가격의 상승분’이라는 추가적인 수익이 예상된다. 이 추가 수익의 규모가 취등록세, 재산세, 양도세 및 매각까지 걸리는 기간 동안 두 옵션의 연소득 차이의 누적치를 초과한다면, 주택을 구입하여 전세계약을 할 것이다.

좀 더 나아가서, 실제 주택가격인 4억원의 금액이 없다하더라도, 전세 계약을 통해 1억원+각종 세금만 있다면, 4억원의 집을 구입하여 주택가격 상승 효과를 레버리지하여 수취할 수 있다. 예를 들면, 4억원을 투자하여 수 년 후, 주택가격이 5억원이 되었으면 투자기간동안 25%의 자본소득을 얻게 되지만, 전세계약을 통해 4억원 짜리 주택을 실투자금 1억원을 주고(나머지 3억은 전세보증금) 매입하였고, 매각 시점에 5억원이 되었다면 주택구입자는 실투자금 1억으로 2억(주택 매각 5억 – 전세보증금 3억)을 만들게 되는 것이고, 이 때의 실제투자 자금의 수익율은 100%이다.

국토가 한정되어 있는 우리나라에서, 주택은 공공재의 성격도 가지고 있어서 우리나라 정부는 주택의 건설, 주택가격의 변화 등에 대해 항상 면밀히 검토하고 다양한 정책들(때로는 너무 많아 서로 충돌되기도 하지만)을 내놓고 있다. 때문에 주택의 안정적인 공급이라는 측면에서 다양한 의견들이 나오곤 하는데, 전세제도에 대한 논란 또한 뜨겁다. 최근 주택가격 상승폭이 줄어들면서, 주택매매가 대비 전세가격이 80%, 혹은 그 이상에 달하면서, 서민들의 주거안정이라는 이유로 전세제도가 사라지지 않게 정부가 지속적으로 지원을 해야 한다는 주장을 하는 사람들이 많은데, 나의 생각은 정 반대다.

우선, 전세나 월세 형태로 주택을 임대하려는 집주인이나 예비집주인은 적어도 현 시점에는 주택에 대한 실수요자가 아니다. 다시 말해서, 자신이 살기 위해서 현재 집을 구입하거나 보유하고 있는 것이 아니다. 월세 수입을 추구하는 주택보유자가 아닌, 특히 전세계약을 하려는 주택보유자들은, 약간의 예외도 없진 않겠지만, 대부분 주택가격이 상승할 것이라고 판단하고 매입/보유하고 있는 사람들일 것이다. 좋게 보면 투자자들이지만, 나쁘게 보면 부동산 투기세력이다.

부동산 시장이 과열되지 않고 정상적인 물가상승 수준의 가격상승이 유지된다면, 전세보증금은 사실 주택매매가보다 오히려 소폭 높아야 할 것이라고 생각된다. 전세 세입자들은 취등록세를 지불하지도 않고, 재산세를 매년 내지도 않으며, 또한 주택가격이 하락할 수도 있는 위험도 거의 감수하지 않기 때문이다. (집주인이 부도가 난다면, 주택가격의 하락으로 인해 전세보증금의 일부 손실이 가능할 수도 있다.) 결국, 전세제도를 지탱하기 위한 전세자금 대출 등의 각종 제도들이 존재하지 않고, 부동산 가격이 안정된다면, 굳이 정부나 그 누군가의 의지나 노력없이도 전세라는 계약형태는 자연스럽게 사라지게 될 것이다.

그래도 매매가보다는 20-30%라도 낮은 전세가격으로 살아가는 사람들이 걱정된다고 주장한다면? 전세 안고 주택을 구입하는 투기세력이 사라진다면, 주택가격은 하락하거나 적어도 상승폭이 감소될 것이며, 일정 시간이 지나면 현재의 전세보증금 보다도 낮은 가격에 같은 주택을 매입할 수도 있을 것이다.

사실은, 전세제도 때문에 실수요자들이 아닌 투기수요가 손쉽게 주택을 매입하고, 그렇기 때문에 주택가격이 더욱 상승하는… 전세가 있어서 적은 비용으로 거주지를 마련할 수 있게 하는 것이 아니라 전세가 있기 때문에 집값이 더욱 올라서 주택매입을 못하고 전세로 거주지를 마련해야 하는 것일지도 모른다.