[빚내는 인생 – 7화] 담보의 활용

collateral금융권에서 부동산 등의 자산을 담보로 대출을 받을 때는 해당 자산에 대해 근저당 설정을 하게 된다. 근저당이라 함은, 돈을 빌린 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우에 해당 자산을 다른 채권자들 보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리이다. 자산을 담보로 대출을 받을 경우 근저당 설정을 위한 부대비용에는 등록세, 교육세, 등기신청수수료, 법무사 수수료, 감정평가 수수료, 인지세, 국민주택채권매입비용 등의 부대비용이 발생하게 되는데, 통상적으로 대출금액의 0.6~0.7% 정도의 비용이 청구된다. 2008년 공정거래위원회가 근저당권 설정 관련 부대비용을 은행이 부담하도록 개정하였지만, 결국 직접 그 비용을 지불하지 않더라도 대출 금리에 그 비용이 반영되게 되어 부담은 대출자가 지게 된다.

결국 자산담보 대출을 받을 때마다 각종 부대비용이 어떤 형태로건 부과되게 마련인데, 이 또한 그냥 매번 지불하기에는 아까운 금액이다.

앞에서 언급한 오피스텔 등을 투자하고, 또 세입자를 관리하고, 그 다음 투자를 하고 하다보면, 몇몇 공인중개사와 자주 연락하는 경우가 있을 것이다. 어떤 자산들은 유동성이 충분하지 않아서, 가끔 급매물에 대한 매수의사를 물어보는 연락이 올 수도, 그런 경우라면 보통 시세보다 낮은 가격일 것이므로, 투자수익율이 매력적일 것이다. 아니면, 다른 형태로 급전이 필요한 경우도 물론 있을 수 있다. 이럴 때마다 매번 은행에 가서 근저당 설정을 하고, 대출을 해야한다면 많이 번거로울 뿐 아니라 그 비용 또한 만만치 않다.

자산이 하나 이상이라면, 가장 가치가 높은 자산에 대한 근저당 설정을 유지하자. 필자 같은 경우에는 이와 같은 방법으로 가장 가치가 높은 자산을 일종의 금고와 같이 활용한다. 대출금을 상당 부분, 혹은 전액 상환하였더라도 굳이 설정 해제를 할 이유가 없다면, 그 상태를 유지하다가 갑작스럽게 좋은 투자기회가 생겼을 때, 타이밍을 놓치지 말고 투자할 수 있도록 하자.

 


총 7화에 걸친 [빚내는 인생] 칼럼을 마친다. 다시 말하지만, 소비를 위한 대출은 바람직하지 않지만, 상대적으로 안정적인 투자를 위한 대출은 투자수익율의 증대, 자산의 취득 등의 직접적인 자산 증대 효과를 누릴 수 있다. 마음먹기에 달렸겠지만 간접적으로 소비의 감소효과까지 누릴 수도 있다. 하지만, DTI 편에서 설명했던 해당자산 수익율 대비 원리금균등상환 금액을 잘 고려해서 무리한 대출을 삼가하여야 할 것이며, 상대적으로 안정적인 투자라고 할 지라도 발생하는 투자수익이 꾸준하지 않을 위험도 분명히 있으므로, 감당할 수 있을 만한 (이 부분은 LTV와 DTI로 판단가능할 것이다.) 수준의 대출규모를 유지해야 할 것이다.

 


[빚내는 인생 – 5화] DTI와 LTV

DTI Ratio (Debt To Income Ratio), 한국말로는 총 부채상환비율이라고 한다. 이는 총소득에서 연간 원리금 상환 금액의 비율을 의미하며, 개인의 연간 총소득에 비해 대출로 인한 연간 원금과 이자금액 상환 금액을 비율로 나타낸 숫자이다.

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LTV Ratio (Loan To Value Ratio), 한국말로는 자산담보대출비율이라고 해야 하지만, 보통 주택시장의 대출 규제에 자주 활용되기 때문에 주택담보대출비율이라고도 한다. 이는 담보가치, 즉 담보로 활용되는 자산의 가치에 대한 대출 금액의 비율이다.

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DTI와 LTV는 금융회사들의 대출판단 기준으로 사용된다. DTI 수치가 높을 수록 대출 원리금 상환이 힘들어 지는 것을 의미하며, LTV 수치가 높을 수록 대출 원리금 상환이 불가해져서 결국 경매로 처리될 경우, 대출자의 원금회수가 어려울 수 있다는 것을 의미한다. 따라서, DTI나 LTV가 높은 경우, 금융회사들로부터의 대출 금리가 상승하거나, 아예 대출이 불가능할 수도 있다.

또한, DTI나 LTV 모두 주택시장 및 부동산 시장의 과열을 막기 위한 정부의 규제 수단으로 주로 사용된다. 주택을 담보로 대출을 받는 경우에는, 담보자산의 가치가 충분함에도 불구하고 대출자의 연간 총소득이 낮아서 DTI 규제로 인해 충분한 자금을 대출 받지 못할 수 있고, 또한 마찬가지로 연간 총소득은 충분하여 DTI 규제에는 부합할 수 있으나 담보자산의 가치가 충분하지 못해서 LTV 규제에 걸려 자금 대출금액이 낮아질 수도 있다.

따라서, 자산매입을 위한 자금조달구조 결정 시, 해당 자산의 LTV 규제 및 DTI 규제가 있는지 여부와, 그에 의한 대출가능 금액은 반드시 확인해야 할 부분이라 할 수 있다.

비록 금융회사들의 대출판단 기준이자, 정부의 규제수단이라고는 하지만, 대출을 받는 당사자에게도 대출을 활용함에 있어서 중요한 판단 기준이 될 수 있다.

다시, [빚내는 인생] 2화와 3화에 활용되었던 오피스텔의 사례를 생각해보자.

사례

매물로 나온 오피스텔의 매매가격은 1억원이고, 매입을 위한 부대비용, 즉 취등록세, 중개비용 등의 비용은 약 500만원이다. 현재 세입자는 보증금 1,000만원, 월 40만원의 월세, 즉, 연 480만원의 임대비용을 지불하고 있으며, 주변에는 작은 규모의 오피스텔에 대한 수요가 충분해 보여서 세입자 계약 종료시, 혹은 중도 계약 파기시에 단기간에 새로운 세입자를 구할 수 있을 것으로 예상된다.

자산을 매입하는 데 있어서, 역시 4%에 5,500만원을 대출받으려 하고 있고, 15년 원리금 균등 상환 대출을 고려하고 있다. 다른 모든 조건은 동일하다. 대출금액 5,500만원에 대해 15년 동안 4%에 원리금 균등 상환을 계산하면 연 약 494만원이 좀 넘는다.

여기서 DTI와 LTV를 고려해보면;

LTV는 자산가치 1억에 대해 5,500만원 대출이므로 약 55%이며 (약 55%라고 표현한 이유는 자산의 매입가와 감정평가가격은 차이가 있을 수 있기 때문이다.), 대부분의 제1금융권이 LTV 70%까지 대출해 주는 것을 생각해보면 여유있어 보인다.

DTI를 계산해보자. 다만, 여기서는 다른 개념으로, 개인의 총소득 대비 원리금 상환금액 비율이 아닌, 해당 자산에서의 소득 대비 원리금 상환금액을 계산해보자. 세전으로 계산하면, 원리금 균등상환금액이 약 494만원, 자산에서의 임대수익이 480만원이므로, 494/480, 약 103% 정도가 나온다. 다시 말해서, 이 오피스텔을 사놓고, 그 오피스텔에서 나오는 모든 현금흐름을 원리금 상환에 사용하고, 매년 세금 및 연 약 14만원을 15년 동안 지불하면, 그리고 세입자 관리만 가끔가끔 해주면, 15년 후에는 대출없는 100% 순수한 내 자산이 된다. 이 수익성 자산은 당신이 무엇을 하고 있던간에 열심히 일해서 돈을 벌고 있었고, 결국 15년 동안 스스로 대출금액을 상환할 수익을 만들어서 스스로 온전히 당신의 품으로 돌아온다.

사실 방금 위에서 말한 DTI의 개념은 정부가 규제대상으로 활용하는 DTI와는 다르다. 하지만, 비슷한 개념으로, 감당할 만한 대출금액 수준인가를 판단하기에는 위와 같이 계산해보는 것도 한 방법일 수 있다. 위와 같은 자산을 하나하나 꾸준히 모아 나가면서, 각 자산에서의 소득에 대비한 DTI가 100% 언저리로 맞춰놓는다면, 큰 이변이 생겨서 세입자 관리에 문제가 생기거나 하지 않는 이상, 이 자산들은 기특하게도 당신이 진 빚을 꾸준히 갚아나가며 언젠가 당신에게 온전한 자산으로 돌아올 것이다. 물론 양(+)의 재무 레버리지 효과가 있는 경우에만 해당된다. 혹은 대출기간 동안에 목돈이 생기고, 마땅한 투자안이 없을 경우에 조기 상환을 하는 것도 물론 당신의 선택이다.


 

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[빚내는 인생 – 4화] 소비의 감소 효과

경제학적 가정들은 우리 모두가 경제적이고 합리적인 판단을 늘상하고 있다고 하지만, 아래와 같은 명제들은 일반적으로 성립하는 경우가 많다.

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치사하게 보이겠지만, 필자는 보통 지갑에 있는 현금의 금액을 항상 크지 않은 오차 수준에서 파악하고 있다. 그 오차 수준은 보통 수 천원인 경우가 대부분이고, 또한 모든 현금을 같은 방향으로 작은 지폐부터 큰 지폐 순으로 항상 정리하는 버릇이 있다. 어떻게 보면 편집증적인 모습일 수도 있겠지만, 필자는 돈, 우리에게 생활에 필요한 것들을 살 수 있게 해주고, 또한 우리가 그렇게 힘들게 버는, 그 돈에 대한 최소한의 예의라고 생각한다. 그러한 필자조차도, 지갑에 현금이 많은 날은 분명히 현금이 없는 날보다는 현금이 줄어드는 속도가 빠른 것을 느낀다. 이 글을 읽는 독자 중에는 아닌 분들도 있을 수 있겠지만, 많은 분들은 공감할 수 있을 것이다. 하루를 지갑에 꼭 필요한 돈, 교통비 및 최소한의 식대 정도만 들고 다녀보시라. 분명 쓸데없는 지출을 줄일 수 있을 것이다.

두 번째 명제에 대해서 이야기 해보자.

당신의 통장에 잔고가 10만원이 있는 상황과, 잔고가 1천만원이 있다고 생각해 보자. 어느 경우가 씀씀이가 크겠는가? 대부분의 사람들이 잔고가 1천만원인 경우가 씀씀이가 커질 것이라고 답할 것이다. 차이가 없다고 대답하는 사람이 있을 수도 있겠지만, 잔고가 10만원이 있는 경우에 씀씀이가 더 커진다고 대답하는 사람은 거의 없을 것이다. 마찬가지로, 월급이 통장에 들어온 다음 수 일간의 씀씀이를 생각해보자. 분명 월급 이 통장에 찍히기 하루 전보다는 조금이라도 씀씀이가 크지 않을까?

첫번째 명제와 두번째 명제에 대해서 어느 정도 수긍이 간다면, 이 두 명제를 이용해서 소비를 줄일 수 있을까? 여러 가지 방법이 있겠지만, 필자는 1) 현금을 인출할 때는 항상 같은 금액을 인출한다. 또한, 2) 현금을 얼마나 자주 인출하는 지에 대해 대략적으로 파악한다. 정확히 며칠에 한 번 꼴로 현금을 인출하는 지까지 체크한다기 보다는, 근래 좀 자주 인출기에 가고 있었다면, 뭔가 변화를 느낄 정도? 그 반대의 경우도 말이다. 필자가 생각하는 현금 사용의 단점은, 현금은 정확히 어디에 얼마를 사용했는지 사후적으로 확인하기가 힘들고, 또 은행계좌와 별개로 지갑에 들어있는 현금이 두둑하면 알게 모르게 무분별한 현금소비가 가능할 수 있어서, 합리적인 소비를 저해한다고 본다. 가능한 교통카드 등을 이용하고, 쓸데 없는 현금 지출을 줄임으로써 현금 인출 횟수를 줄이게 되면, 당신이 사용하는 금액의 대부분은 기록에 남을 수 있을 것이고, 이는 지출에 대한 좀더 효율적인 분석을 할 수 있게 해 줄 것이다.

필자는 현금보다는 신용카드를 사용하는 것을 선호하는데, 신용카드를 이용한 지출은 따로 가계부를 적지 않아도 금융기관에서 나의 소비내역을 열람할 수 있기 때문이다. 물론 할부를 자주 사용하게 되면, 앞으로의 소비가능금액을 예측하는데 차질이 생길 수 있을 것이므로, 할부를 해서 일시불을 하는 경우보다 할인되는 등의 아주 특수한 경우가 아니면, 일시불만 선택한다. 이 또한 중요하다. 일시불로 지급 못할 경우는 아예 구매를 하지 않는다. 현재 내가 살 수 있는 물건이 아니기 때문이다. 카드거래내역서는 꼭 다시 확인해보고, 혹시 사용하지 않은 금액이 빠져나간 것은 아닌지, 너무 과도한 지출을 한 경우는 없었는지 등의 거래내역을 살피면서, 지난 한 달간의 소비행태에 대한 반성 및 개선방향을 고민해본다. 물론 매월 결제금액과 계좌잔고도 항상 고려해야 할 것이다. 즉, 두 번째 명제에 해당하는 부분이다. 통장잔고가 많지 않다면, 일시불을 주로 이용한다면, 무의식 중에 신용카드 사용을 자제할 것이며, 지출을 하기 전 다시 한 번 생각하게 하는 등 무분별한 소비를 방지해 줄 수 있다. 두 번째 명제를 활용하기 위하여, 필자는 월급이 들어오는 것과 동시에 빠져나갈 수 밖에 없는 금액을 만들어놓는다. 예를 들면, 정기적금, 적립식 펀드, 연금보험 혹은 분리된 다른 은행계좌도 활용할 수 있을 것이다. 물론 자동이체되는 것이 더 효과적이다. 돈이 들어오자마자 빠져나가버려서 통장에 일정수준의 많지 않은 현금이 있도록 유지하고, 자신이 그 달에 사용할 수 있는 금액이 그만큼이라고 생각한다면, 소비성향 억제에 도움이 될 것이다.

결국, 지갑에 꼭 필요한 현금만 보유하고, 통장잔고를 적게 유지하면서 소비성향을 자제하는 방법이 전반적인 소비를 줄일 수 있을 것이라고 생각하는데, 이보다 더 극단적인 방법은 대출의 활용이었다. 물론 충분한 현금성 자산이 있음에도 불구하고 억지로 부채를 만드는 것은 그다지 바람직한 방법은 아니지만, 꾸준한 현금흐름을 창출할 수 있는 자산을 구입하기 위해 부채를 일으켰다고 가정하자. 앞의 수익성 오피스텔을 다시 예로 들어보자.

5,500만원을 4%의 금리에 대출받아서, 가지고 있는 투자자금 4,000만원과 세입자 보증금 1,000만원을 합해 1억원짜리 오피스텔을 세액포함하여 구매하였다고 가정하면, 당신은 연 480만원의 월세 수입이 생기고, 이중 이자 비용인 220만원을 제하고도 연 260만원의 수익이 생기게 된다. 이 앞으로 생기는 돈은 당신의 인생을 바꿀만한 금액은 물론 아니겠지만, 그리고 당신의 부채 원금을 상환하는데만 사용되고 실제로 당신이 쓰지도 못할 돈일 수도 있지만, 하여간에 당신은 부채 금액이 줄고 있고, 순자산이 증가하는 효과를 보게 될 것이다. (본 사례는 세금이 없다고 가정했지만, 세금이 있을 시에도 이자비용으로 인한 세액 감소효과를 고려하면 260만원보다는 적겠지만, 분명 순자산 증가효과는 생긴다.) 그 다음해 원금이 감소해 감에 따라 이자비용은 더 감소될 것이고, 결국 언젠가는 부채원금을 상환하여 480만원의 수입을 손에 쥐게 될 것이다.

이 투자에서 위험요소는 무엇일까? 갑자기 세입자가 돌연 계약기간 중에 이사를 가서 새로운 세입자를 구하는 동안 공실이 발생할 가능성도 있고 (사실 이 위험이 대부분의 상업용 부동산 투자에 있어서 가장 큰 위험이다.), 오피스텔의 가치가 하락하는 위험도 분명 존재한다. 또한 잦은 수리비용이 발생하면서 그 수익율이 저하될 가능성도 물론 있다. 하지만, 필자가 생각하기에 본 투자가 늘 이득일 수 밖에 없다고 생각하는 이유는, 5천 5백만원이라는 거액의 부채가 생겼다는 점이다. 5천 5백만원이란 금액을 더 빨리 상환하기 위해서 필자는 소비를 꽉 조여매고, 조금이라도 더 돈을 마련해서 부채의 원금을 줄이기 위해서 노력한다. 특히 초기에 빨리 부채 금액을 줄일수록 향후 지급해야할 이자비용이 줄어들기에, 빨리 갚을 수 있으면 빨리 갚을 수록 좋다. 원금을 빨리 상환하기 위해 소비를 줄일 수 밖에 없도록, 스스로를 채찍질하기에 좋은 동기가 될 수 있다.

부채가 생긴 상태에서는 대부분의 소비활동보다 부채의 상환이 우선순위를 가지게 되는 경향이 있고, 그렇기에 소비성향이 줄어들게 된다. 필자는, 본 투자는 단순히 260만원의 수익보다도, 심지어 그 260만원보다도 큰 규모의 소비감소효과가 생길 수도 있다고 믿는다. 그렇기에, 대출을 이용한 비교적 안정적인 수익성 자산의 투자는, 설사 그 투자에서 손실을 조금 보는 경우라 할 지라도 그 손실보다 알게 모르게 감소된 소비금액이 더 큰 경우가 많아서, 일반적으로 개인 순자산의 증가를 가져올 수 있다고 생각한다.


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[빚내는 인생 – 3화] 자산수익율의 증가 (재무 레버리지)

leverage적절한 대출의 활용은 당신이 보유한 자산의 수익율에도 영향을 미친다. 이를 재무 레버리지, 영어로는 Financial Leverage라고 하는데 한국말로는 지렛대 효과라고도 한다. 대출금에 대한 이자지급액은 고정비용의 성격을 띄므로, 대출금리 이상의 수익율이 나오는 투자안에 대해서는 대출금을 제외한 투자원금에 대한 수익율은 증가한다는 개념이다.

재무 레버리지를 이해하기 위해 [빚나는 인생 – 2화] 수익성 자산의 확보 (자산의 증가)에서 인용한 사례를 다시 사용해보자.

사례

매물로 나온 오피스텔의 매매가격은 1억원이고, 매입을 위한 부대비용, 즉 취등록세, 중개비용 등의 비용은 약 500만원이다. 현재 세입자는 보증금 1,000만원, 월 40만원의 월세, 즉, 연 480만원의 임대비용을 지불하고 있으며, 주변에는 작은 규모의 오피스텔에 대한 수요가 충분해 보여서 세입자 계약 종료시, 혹은 중도 계약 파기시에 단기간에 새로운 세입자를 구할 수 있을 것으로 예상된다.

다시, 1,000만원의 보증금을 고려하면, 매입에 총 필요한 금액은 9,500만원이다. 5,500만원을 대출 받은 경우와 9,500만원을 모두 자신이 모은 금액으로 투자한 사례를 비교해보자. 사실 1,000만원의 보증금에서도 재무 레버리지가 발생하긴 하지만, 이는 각자 계산해보자.


대출없이 모든 투자를 직접한 경우

대출없이 모든 투자를 직접한 경우의 재무구조는 아래와 같이 이해할 수 있다.

noleverage총 투자금은 9,500만원, 연 세전 수익은 임대소득 480만원, 세전 수익율은 480 / 9,500 = 0.0505263…, 약 5.05%의 수익율을 얻을 수 있다.


5,500만원을 대출 받아 투자한 경우

반면에 5,500만원을 4%에 대출 받아서 투자금 4,000만원을 보태어 투자한 경우는,

leveraged

총 투자금은 4,000만원, 연 세전 수익은 (임대소득 480만원 – 이자비용 220만원), 즉 연 260만원이다. 세전 수익율은 260 / 4,000 = 0.065, 6.5%의 수익율을 보이고 있다.


위의 두 가지 사례를 비교해 보면, 임대보증금의 레버리지 효과를 무시하고, 대출금이 없는 순수 자기자본 투자로는 약 5.05%의 수익율을 얻을 수 있는 투자안에, 일정 부분 대출을 받아서 6.5%까지 보유 자기자본의 투자수익율을 약 1.45% 포인트 상승 시킬 수 있었다. 이와 같은 수익율 상승 효과를 재무 레버리지라고 하며, 이는 아래와 같은 성격을 지닌다.

  • 수익성 자산에서의 수익율이 대출금리보다 높은 경우에만 양(+)의 레버리지 효과를 얻는다. 그 반대의 경우에는 오히려 음(-)의 레버리지 효과가 발생한다.
  • 양(+)의 재무 레버리지 효과를 얻는 상황에서, 전체 투자금액 대비 대출 비중이 크면 클 수록 그 효과는 증가한다.

따라서, 대출을 잘 활용하면, 자산으로 부터의 수익율을 증가시킬 수 있다.


[빚내는 인생 – 2화] 수익성 자산의 확보 (자산의 증가)

[끝없는 월요일 – 14화] 노동선택권을 확보하기 위해서는?에서 결국 노동선택권을 확보하기 위해서는 일단 수익성 자산의 확보가 그 첫번째 단계라고 언급하였었다. 물론 지속적인 소비 관리도 중요하지만, 이는 [빚내는 인생 – 4화] 소비의 감소 효과에서 대출로 인한 소비 관리 효과에 대해서 더 자세히 설명할 것이다.

안정적인 수익을 창출하는 수익성 자산은 보통 싸지 않다. 싸다라는 개념은 절대적이라기 보다는 상대적이어야 하겠지만, 우선 절대적인 금액부터 일반 직장인들에게는 만만치 않은 경우가 많다. 따라서, 보통 안정적인 수익성 자산을 투자하기에는 어느 정도의 위험을 감수할 수 있는 용기도 용기지만, 우선 축적된 자금이 있어야 할 것이다. 이렇게 생각해보자. 꾸준한 저축으로 4,000만원을 모은 사람이 있다고 치자. 이 사람은 그 4,000만원을 가지고 여러가지 선택을 할 수 있을 것이다. 은행 예금에 넣어놓을 수도 있고, 안전한 회사의 채권을 매입할 수도 있을 것이고, 주식투자를 할 수도 있으며, 펀드나 ELS같은 보다 복잡한 금융상품을 투자할 수도 있을 것이다. 여기서 주식투자나 펀드, ELS 같은 투자안은 사실 그다지 안정적이라고 보기 힘들 것이다. 원금 손실에 대한 위험이 크기 때문에, 대출을 껴안고 투자했다가 잘못하면 큰 돈을 잃을 수도 있다. 반면, 은행 예금은 지극히 안전한 투자안이라고 할 수 있지만, 분명 대출금리보다 낮은 금리일 것이기 때문에, 대출을 끼고 예금을 투자했다가는 그 수익율이 오히려 저하되는 효과를 얻게 될 것이다. 안전한 회사채권, 물론 안전하다는 기준의 차이는 있겠지만, 만기까지 부도가 나지 않을 것이라는 확신이 있고, 대출 금리보다 높은 수익율이라면, 대출을 끼고 투자할 만하다.

여기서는 부동산의 예를 들어보도록 하자. 수익성 부동산은 일반적으로 물가가 상승하면 그 월세도 동반 상승하는 경향이 있고, 또한 부동산 가격의 상승이 물가의 움직임과 어느 정도 같은 방향으로 작용하기에, 1) 물가상승에 대한 헤지 (Hedge) 효과가 어느 정도 존재한다. 경우에 따라 다를 수 있기는 하지만, 2) 상대적으로 안정적인 현금흐름을 창출하는 편이며, 조금만 노력하면 3) 관리도 용이한 편일 수 있다. 무엇보다도 유리한 점은, 4) 담보로써의 활용이 수월하다는 점이다. 아래와 같이 정리해보자.

1) 물가상승에 대한 헤지 (Hedge) 효과

일반적으로 경기가 좋아지면 부동산 월세도 상승하는 경우가 많다. 경기가 좋아지면 물가가 상승하는 편이므로, 물가 상승과 월세 상승이 동반으로 이루어지는 경우가 많다. 또한, 물가 상승은 부동산 가격 상승으로 연결되는 경우가 대부분이기에, 자산가치의 상승 또한 물가 상승과 같은 방향일 경우가 많다.

2) 상대적으로 안정적인 현금흐름

부동산 투자 업무 및 투자 자문 업무를 위주로 직장생활을 해왔고, 현재는 부동산 관련 사업을 하고 있는 필자의 친구의 말에 의하면, 부동산 투자로 인한 현금흐름은 사실 고정수입이라고 부르기는 힘들지만, 채권의 현금흐름과 상당히 비슷하다고 한다. 부동산에서의 임대수입이 채권의 이자수입의 역할을 하고, 부동산 가치상승이 금리 움직임으로 인한 채권가격 상승과 비교할만 하다고 한다. 이론적으로, 그리고 실무에서도 자주 사용되는 자본수익율법에 의한 부동산 가치평가 방식도 만기가 특정되어 있지 않은 영구채권의 가치평가 방식과 동일하다. 즉, 부동산에서의 현금흐름은, 비록 정해진 것은 아니지만 비교적 예측가능하며, 주식이나 기타 위험자산에 비해서 훨씬 안정적인 편이다.

3) 관리가 용이

물론 부동산의 관리가 일반 ELS나 은행의 예금같이 거의 관리가 필요없는 수준은 아니지만, 작은 규모의 부동산일 경우, 의외로 그 관리가 상당히 용이한 편이다. 이미 시장에는 수많은 참여자가 있기에, 조금만 수익의 일부를 희생하면 그다지 신경쓸 일이 많지 않다. 예를 들어, 몫 좋은 위치의 소형 오피스텔 같은 경우에는, 공인중개사를 통해 공실이 생긴지 수 주, 혹은 심지어 수 일 만에도 새로운 세입자가 등장하는 경우가 많고, 몇몇의 공인중개사를 알아놓고 지낸다면 소유주가 이것저것 알아볼 필요도 별로 없다.

4) 담보로 활용이 용이

자산의 가치가 급격히 하락할 이유가 없는 자산들은 금융권에서 담보로 환영받는다. 가장 많이 활용되는 부동산 담보 대출의 경우에는 금리도 상당히 낮은 편이고, 또 그 자산가치에 비해 대출할 수 있는 금액의 비율인 자산담보대출비율 (LTV, Loan to Value Ratio) 이 높은 편이기에 대출이 용이하다.

 

다시 4,000만원을 축적하여 투자를 고민하고 있는 일반직장인의 사례로 돌아가보자. 그리고, 여러가지의 투자안 중 서울에 있는 자그마한 오피스텔의 투자를 고려한다 가정하자. 같은 서울 안에서도 해당 지역에 따라 천차만별이겠지만, 일례로 다음과 같이 들어보자.

사례

매물로 나온 오피스텔의 매매가격은 1억원이고, 매입을 위한 부대비용, 즉 취등록세, 중개비용 등의 비용은 약 500만원이다. 현재 세입자는 보증금 1,000만원, 월 40만원의 월세, 즉, 연 480만원의 임대비용을 지불하고 있으며, 주변에는 작은 규모의 오피스텔에 대한 수요가 충분해 보여서 세입자 계약 종료시, 혹은 중도 계약 파기시에 단기간에 새로운 세입자를 구할 수 있을 것으로 예상된다.

1,000만원의 보증금을 고려하면, 매입에 총 필요한 금액은 9,500만원이다. 오피스텔의 가격에 약 70%까지 제1금융권에서 대출이 가능하므로, 5,500만원을 대출 받는 것은 어렵지 않을 것이다. 수익율은 약 4.8%가 예상되므로, 오피스텔 담보 대출금리보다는 높은 수준의 수익율일 것이다. (이 부분에 대해서는 [빚내는 인생 – 3화] 자산수익율의 증가 (레버리지 효과)에서 더 자세히 설명하겠다.) 충분한 판단이 서서 매입했다고 가정하자. 4%에 대출을 받았다고 가정해도, 연 이자비용은 220만원 수준일 것이며, 총 수입 480만원에서 이자비용 220만원, 그리고 기타 세금을 차감하더라도 연 200만원 이상의 현금흐름이 꾸준히 창출된다. 물론 원금을 갚는데 주로 사용하겠지만, 원금이 상환되는 만큼 당신의 순자산도 증가하고 있는 것은 확실하다. 이 연 200만원은, 당신이 일하고 있지 않을 때도, 주말에도, 공휴일에도, 심지어 회사에서 불시에 해고당하더라도 꾸준히 들어오는 돈이다.

연 200만원이 너무 작은 금액이라고 생각하는가? 그렇다면, 한 개를 더 추가 구입하면 어떤가? 아니면, 더 비싼 수익용 부동산은? 작거나 크거나, 대출의 활용을 통해 자산을 증가시키고, 이로 인해 수익이 생기기 시작하고, 이 수익은 비교적 안정적이라서 꾸준히 향후 당신의 재무상태에 보탬이 될 것이다. 덤으로, 지역발전 등으로 인해 그 부동산 가치가 상승하는 자본소득에 대한 기회도 열려있다. 충분한 정보를 습득하고 고려한 투자판단이라면, 적어도 예금에 넣어 받는 예금이자보다 높은 수익이고, (4,000만원을 현재 예금이자를 2%라고, 세금이 전무하다고 가정하더라도 연 80만원 수익이다.) 아무것도 하고 있지 않다가 알게 모르게 쓸데없는 소비로 연결되는 것보다 훨씬 나을 것이다. 시작이 반이다라는 표현은 너무 긍정적인 듯 싶지만 적어도 아무것도 시작하지 않는 것 보다는 낫다.


 

[빚내는 인생 – 1화] 대출의 활용

[Photo credit: Got Credit]

사람들은 빚을 지는 것에 대해서 상당히 두려워하고, 또한 빚을 지는 것이 무조건 안 좋다는 색안경을 쓰고 보는 경우가 많다. 필자의 지인들 및 주변 사람들 또한 마찬가지로 빚을 지는 것에 대해 상당히 불만과 불안을 가지고 있다. 그들에게 빚은 언제나 부담이고, 빚이 존재하는 한 항상 불편한 마음을 가지고 불안해 한다.

반면에 필자는 제1금융권에서의 대출하는 것에 대해서 별로 거리낌이 없다. 지나친 소비를 위한 대출이나 대부업체로부터의 대출, 카드 할부 및 카드 돌려막기 등에 대한 대출을 이야기 하는 것이 아니다. 소비를 위한 대출이라기 보다는, 투자를 위한 대출이다. 즉, 비교적 안정적일 것으로 예상되는 수익성 자산을 보유하기 위해서 대출을 활용하는 것, 이에 대해서는 크게 우려하지 않을 뿐 아니라, 오히려 적극적이었던 경우가 많았다. 2003년 첫 직장을 가진 이후, 그 해 연말 즈음에 처음으로 작은 수익성 자산을 매입하기 위해 대출을 받은 이후, 빚지고 사는 인생이 지속되었다. 수익성 자산을 투자하기 위해 대출을 여러 번 일으켜 왔고, 지금도 상당한 수준의 대출을 유지하고 있으며, 앞으로도 지속적으로 대출을 활용할 계획이다. 물론 필자도 항상 빚을 버겨워하였으며, 마음의 부담으로 작용하였던 건 당연하다. 하지만, 그 당시 대출을 일으키지 않았다면, 그나마 지금만큼의 자산도 모으지 못했을 것이라고 확신한다.

지금 뒤돌아 보면, 그 수준이 감당할 만한 정도라는 전제하에서, 대출은 잘 활용하면 소득만으로는 획득하기 어려운 자산을 매입할 수 있게 해주고, 또한 거기서의 투자수익율을 증가시켜줄 수 있으며, 소비를 절제해 주는 것과 함께 다른 여러가지 긍정적인 효과들도 있다는 것을 깨달았다. 무분별한 대출이 아닌, 계획에 의해, 저위험의 자산을 매입하기 위한 빚을 지는 것을 필자는 주변에도 적극 추천하고 있으며, 이번 [빚내는 인생] 칼럼에서는 [끝없는 월요일] 칼럼의 연장선 상에서, 수 회에 걸쳐 그들에게 해줘왔던 대출을 활용하는 이야기와 필자가 느껴온 이야기들을 해 보려 한다.