적절한 대출의 활용은 당신이 보유한 자산의 수익율에도 영향을 미친다. 이를 재무 레버리지, 영어로는 Financial Leverage라고 하는데 한국말로는 지렛대 효과라고도 한다. 대출금에 대한 이자지급액은 고정비용의 성격을 띄므로, 대출금리 이상의 수익율이 나오는 투자안에 대해서는 대출금을 제외한 투자원금에 대한 수익율은 증가한다는 개념이다.
재무 레버리지를 이해하기 위해 [빚나는 인생 – 2화] 수익성 자산의 확보 (자산의 증가)에서 인용한 사례를 다시 사용해보자.
사례
매물로 나온 오피스텔의 매매가격은 1억원이고, 매입을 위한 부대비용, 즉 취등록세, 중개비용 등의 비용은 약 500만원이다. 현재 세입자는 보증금 1,000만원, 월 40만원의 월세, 즉, 연 480만원의 임대비용을 지불하고 있으며, 주변에는 작은 규모의 오피스텔에 대한 수요가 충분해 보여서 세입자 계약 종료시, 혹은 중도 계약 파기시에 단기간에 새로운 세입자를 구할 수 있을 것으로 예상된다.
다시, 1,000만원의 보증금을 고려하면, 매입에 총 필요한 금액은 9,500만원이다. 5,500만원을 대출 받은 경우와 9,500만원을 모두 자신이 모은 금액으로 투자한 사례를 비교해보자. 사실 1,000만원의 보증금에서도 재무 레버리지가 발생하긴 하지만, 이는 각자 계산해보자.
대출없이 모든 투자를 직접한 경우
대출없이 모든 투자를 직접한 경우의 재무구조는 아래와 같이 이해할 수 있다.
총 투자금은 9,500만원, 연 세전 수익은 임대소득 480만원, 세전 수익율은 480 / 9,500 = 0.0505263…, 약 5.05%의 수익율을 얻을 수 있다.
5,500만원을 대출 받아 투자한 경우
반면에 5,500만원을 4%에 대출 받아서 투자금 4,000만원을 보태어 투자한 경우는,
총 투자금은 4,000만원, 연 세전 수익은 (임대소득 480만원 – 이자비용 220만원), 즉 연 260만원이다. 세전 수익율은 260 / 4,000 = 0.065, 6.5%의 수익율을 보이고 있다.
위의 두 가지 사례를 비교해 보면, 임대보증금의 레버리지 효과를 무시하고, 대출금이 없는 순수 자기자본 투자로는 약 5.05%의 수익율을 얻을 수 있는 투자안에, 일정 부분 대출을 받아서 6.5%까지 보유 자기자본의 투자수익율을 약 1.45% 포인트 상승 시킬 수 있었다. 이와 같은 수익율 상승 효과를 재무 레버리지라고 하며, 이는 아래와 같은 성격을 지닌다.
- 수익성 자산에서의 수익율이 대출금리보다 높은 경우에만 양(+)의 레버리지 효과를 얻는다. 그 반대의 경우에는 오히려 음(-)의 레버리지 효과가 발생한다.
- 양(+)의 재무 레버리지 효과를 얻는 상황에서, 전체 투자금액 대비 대출 비중이 크면 클 수록 그 효과는 증가한다.
따라서, 대출을 잘 활용하면, 자산으로 부터의 수익율을 증가시킬 수 있다.
- [빚내는 인생 – 1화] 대출의 활용
- [빚내는 인생 – 2화] 수익성 자산의 확보 (자산의 증가)
- [빚내는 인생 – 3화] 자산수익율의 증가 (재무 레버리지)
- [빚내는 인생 – 4화] 소비의 감소 효과
- [빚내는 인생 – 5화] DTI와 LTV
- [빚내는 인생 – 6화] 변동금리와 고정금리
- [빚내는 인생 – 7화] 담보의 활용