금융권에서 부동산 등의 자산을 담보로 대출을 받을 때는 해당 자산에 대해 근저당 설정을 하게 된다. 근저당이라 함은, 돈을 빌린 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우에 해당 자산을 다른 채권자들 보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리이다. 자산을 담보로 대출을 받을 경우 근저당 설정을 위한 부대비용에는 등록세, 교육세, 등기신청수수료, 법무사 수수료, 감정평가 수수료, 인지세, 국민주택채권매입비용 등의 부대비용이 발생하게 되는데, 통상적으로 대출금액의 0.6~0.7% 정도의 비용이 청구된다. 2008년 공정거래위원회가 근저당권 설정 관련 부대비용을 은행이 부담하도록 개정하였지만, 결국 직접 그 비용을 지불하지 않더라도 대출 금리에 그 비용이 반영되게 되어 부담은 대출자가 지게 된다.
결국 자산담보 대출을 받을 때마다 각종 부대비용이 어떤 형태로건 부과되게 마련인데, 이 또한 그냥 매번 지불하기에는 아까운 금액이다.
앞에서 언급한 오피스텔 등을 투자하고, 또 세입자를 관리하고, 그 다음 투자를 하고 하다보면, 몇몇 공인중개사와 자주 연락하는 경우가 있을 것이다. 어떤 자산들은 유동성이 충분하지 않아서, 가끔 급매물에 대한 매수의사를 물어보는 연락이 올 수도, 그런 경우라면 보통 시세보다 낮은 가격일 것이므로, 투자수익율이 매력적일 것이다. 아니면, 다른 형태로 급전이 필요한 경우도 물론 있을 수 있다. 이럴 때마다 매번 은행에 가서 근저당 설정을 하고, 대출을 해야한다면 많이 번거로울 뿐 아니라 그 비용 또한 만만치 않다.
자산이 하나 이상이라면, 가장 가치가 높은 자산에 대한 근저당 설정을 유지하자. 필자 같은 경우에는 이와 같은 방법으로 가장 가치가 높은 자산을 일종의 금고와 같이 활용한다. 대출금을 상당 부분, 혹은 전액 상환하였더라도 굳이 설정 해제를 할 이유가 없다면, 그 상태를 유지하다가 갑작스럽게 좋은 투자기회가 생겼을 때, 타이밍을 놓치지 말고 투자할 수 있도록 하자.
총 7화에 걸친 [빚내는 인생] 칼럼을 마친다. 다시 말하지만, 소비를 위한 대출은 바람직하지 않지만, 상대적으로 안정적인 투자를 위한 대출은 투자수익율의 증대, 자산의 취득 등의 직접적인 자산 증대 효과를 누릴 수 있다. 마음먹기에 달렸겠지만 간접적으로 소비의 감소효과까지 누릴 수도 있다. 하지만, DTI 편에서 설명했던 해당자산 수익율 대비 원리금균등상환 금액을 잘 고려해서 무리한 대출을 삼가하여야 할 것이며, 상대적으로 안정적인 투자라고 할 지라도 발생하는 투자수익이 꾸준하지 않을 위험도 분명히 있으므로, 감당할 수 있을 만한 (이 부분은 LTV와 DTI로 판단가능할 것이다.) 수준의 대출규모를 유지해야 할 것이다.
- [빚내는 인생 – 1화] 대출의 활용
- [빚내는 인생 – 2화] 수익성 자산의 확보 (자산의 증가)
- [빚내는 인생 – 3화] 자산수익율의 증가 (재무 레버리지)
- [빚내는 인생 – 4화] 소비의 감소 효과
- [빚내는 인생 – 5화] DTI와 LTV
- [빚내는 인생 – 6화] 변동금리와 고정금리
- [빚내는 인생 – 7화] 담보의 활용