Author: master

금융권에서 부동산 등의 자산을 담보로 대출을 받을 때는 해당 자산에 대해 근저당 설정을 하게 된다. 근저당이라 함은, 돈을 빌린 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우에 해당 자산을 다른 채권자들 보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리이다. 자산을 담보로 대출을 받을 경우 근저당 설정을 위한 부대비용에는 등록세, 교육세, 등기신청수수료, 법무사 수수료, 감정평가 수수료, 인지세, 국민주택채권매입비용 등의 부대비용이 발생하게 되는데, 통상적으로 대출금액의 0.6~0.7% 정도의 비용이 청구된다. 2008년 공정거래위원회가 근저당권 설정 관련 부대비용을 은행이 부담하도록 개정하였지만, 결국 직접 그 비용을 지불하지 않더라도 대출 금리에 그 비용이 반영되게 되어 부담은 대출자가 지게 된다.

결국 자산담보 대출을 받을 때마다 각종 부대비용이 어떤 형태로건 부과되게 마련인데, 이 또한 그냥 매번 지불하기에는 아까운 금액이다.

앞에서 언급한 오피스텔 등을 투자하고, 또 세입자를 관리하고, 그 다음 투자를 하고 하다보면, 몇몇 공인중개사와 자주 연락하는 경우가 있을 것이다. 어떤 자산들은 유동성이 충분하지 않아서, 가끔 급매물에 대한 매수의사를 물어보는 연락이 올 수도, 그런 경우라면 보통 시세보다 낮은 가격일 것이므로, 투자수익율이 매력적일 것이다. 아니면, 다른 형태로 급전이 필요한 경우도 물론 있을 수 있다. 이럴 때마다 매번 은행에 가서 근저당 설정을 하고, 대출을 해야한다면 많이 번거로울 뿐 아니라 그 비용 또한 만만치 않다.

자산이 하나 이상이라면, 가장 가치가 높은 자산에 대한 근저당 설정을 유지하자. 필자 같은 경우에는 이와 같은 방법으로 가장 가치가 높은 자산을 일종의 금고와 같이 활용한다. 대출금을 상당 부분, 혹은 전액 상환하였더라도 굳이 설정 해제를 할 이유가 없다면, 그 상태를 유지하다가 갑작스럽게 좋은 투자기회가 생겼을 때, 타이밍을 놓치지 말고 투자할 수 있도록 하자.

총 7화에 걸친 [빚내는 인생] 칼럼을 마친다. 다시 말하지만, 소비를 위한 대출은 바람직하지 않지만, 상대적으로 안정적인 투자를 위한 대출은 투자수익율의 증대, 자산의 취득 등의 직접적인 자산 증대 효과를 누릴 수 있다. 마음먹기에 달렸겠지만 간접적으로 소비의 감소효과까지 누릴 수도 있다. 하지만, DTI 편에서 설명했던 해당자산 수익율 대비 원리금균등상환 금액을 잘 고려해서 무리한 대출을 삼가하여야 할 것이며, 상대적으로 안정적인 투자라고 할 지라도 발생하는 투자수익이 꾸준하지 않을 위험도 분명히 있으므로, 감당할 수 있을 만한 (이 부분은 LTV와 DTI로 판단가능할 것이다.) 수준의 대출규모를 유지해야 할 것이다.

• [빚내는 인생 – 1화] 대출의 활용
• [빚내는 인생 – 2화] 수익성 자산의 확보 (자산의 증가)
• [빚내는 인생 – 3화] 자산수익율의 증가 (재무 레버리지)
• [빚내는 인생 – 4화] 소비의 감소 효과
• [빚내는 인생 – 5화] DTI와 LTV
• [빚내는 인생 – 6화] 변동금리와 고정금리
• [빚내는 인생 – 7화] 담보의 활용

고정금리에 의한 대출은 크게 고민할 이유가 없다. 금리는 대출기간 만기까지 같은 금리가 적용되며, 앞서 말한 사례들에서와 같이 연 4%로 15년을 대출 받았으면, 변화없이 15년 내내 4%의 금리가 적용된다.

변동금리의 경우, 고민의 여지가 생긴다. 말 그대로 금리는 매월 변동하며, 기준금리는 보통 코픽스 (COFIX, Cost of Fund Index) 를 사용한다. 이는 2010년 2월 부터 도입된 은행의 자본조달 비용을 반영한 기준금리로써, 은행연합회가 매월 9개의 시중은행으로부터 자본조달 비용을 취합해 산출한다. 변동금리 대출의 경우 이 코픽스에 대한 가산금리 (스프레드, Spread) 의 형태로 금리가 결정된다. 일반적으로 이자율 곡선은 우상향하는 형태를 띄기 때문에, 다시 말해서 단기금리가 장기금리보다 낮은 형태를 띄기 때문에, 단기금리를 기준금리로 삼는 변동금리가 지금 현재는 고정금리보다 낮은 경우가 대부분이다. 하지만, 말 그대로 변동금리이기 때문에 향후 단기금리가 상승하게 되면, 대출기간 동안 이자비용이 증가하게 된다. 즉, 대출기간 만기까지의 향후 금리의 움직임이 이자비용에 직접적인 영향을 미친다.

고정금리 대출과 변동금리 대출 중, 무엇이 더 유리할까? 답은 그때그때 다르다. 향후 금리수준이 유지되거나 하락한다면 변동금리가 더 유리할 것이고, 금리가 일정 정도 이상 상승하게 된다면 고정금리가 더 유리할 것이다. 사실 금리가 상승한다고 하더라도 현재 고정금리와 변동금리의 차이가 있었기 때문에, 약간의 버퍼는 있는 상태이고, 또한 원리금 균등상환 대출의 경우 혹은 이자만 납입하고 있었다 하더라도 원금을 그때그때 상환하고 있었다면, 시간이 지날수록 대출원금이 줄어들고 있었기 때문에 상당기간이 지난 후에 금리가 상승하기 시작하였다면 여전히 변동금리로 대출 받았던 것이 더 유리한 경우도 있을 수 있다.

하지만, 위험이라는 측면에서는 고정금리 대출이 더 나을 수도 있다. [빚내는 인생 – 5화] DTI와 LTV의 사례를 보면, 투자안에서의 현금유입과 이자비용의 현금유츨을 미리 고려해서 투자안 자체가 스스로 원리금을 상환할 수 있게 만들었었다. 고정금리 대출의 경우에는 금리움직임에 영향을 받지 않아서 한 번 잘 짜 놓으면 대출원금이 상환될 때까지 그다지 고민할 일 없이 모든 현금흐름이 맞춰져 있다. 하지만 만약 변동금리 대출을 받았을 경우에는, 현재의 낮은 대출금리로 인해 수익이 좀더 증가할 지라도, 15년 동안의 금리 움직임에 따라 추가로 자금이 더 들어가야 할 수도 있다. 15년 동안의 금리 움직임은 그 누구도 예측하기 곤란하며, 금리 위험 (Interest Rate Risk) 에 노출이 되어있다.

고정금리 대출로 향후의 현금유출을 정확히 예측할 수 있는 대신 조금 높은 이자비용을 지불하는 것과, 금리 위험을 감수하지만 지금 눈에 보이는 더 낮은 이자비용을 지불하는 것은 대출받는 사람의 판단이다. 필자의 경우에는 5년 정도의 단기로 대출을 받는 경우에는 변동금리를, 5년 이상 장기의 경우에는 고정금리를 선호한다. 위에도 언급했다시피 변동금리로 지금 낮은 금리로 대출을 받는다면, 기준금리가 소폭 상승하더라도 약간의 버퍼가 존재하며, 그나마 대략적으로 5년간의 금리수준에 대해서는 예측가능하기 때문이다. 반면에 5년 이상의 장기의 경우에는, 금리 상승폭에 대한 예측이 힘들기 때문에 자산수익과 대출비용을 매치시킴으로써 금리위험을 지지 않는 것이 합리적인 판단이라고 생각한다.

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• [빚내는 인생 – 1화] 대출의 활용
• [빚내는 인생 – 2화] 수익성 자산의 확보 (자산의 증가)
• [빚내는 인생 – 3화] 자산수익율의 증가 (재무 레버리지)
• [빚내는 인생 – 4화] 소비의 감소 효과
• [빚내는 인생 – 5화] DTI와 LTV
• [빚내는 인생 – 6화] 변동금리와 고정금리
• [빚내는 인생 – 7화] 담보의 활용

경제학적 가정들은 우리 모두가 경제적이고 합리적인 판단을 늘상하고 있다고 하지만, 아래와 같은 명제들은 일반적으로 성립하는 경우가 많다.

치사하게 보이겠지만, 필자는 보통 지갑에 있는 현금의 금액을 항상 크지 않은 오차 수준에서 파악하고 있다. 그 오차 수준은 보통 수 천원인 경우가 대부분이고, 또한 모든 현금을 같은 방향으로 작은 지폐부터 큰 지폐 순으로 항상 정리하는 버릇이 있다. 어떻게 보면 편집증적인 모습일 수도 있겠지만, 필자는 돈, 우리에게 생활에 필요한 것들을 살 수 있게 해주고, 또한 우리가 그렇게 힘들게 버는, 그 돈에 대한 최소한의 예의라고 생각한다. 그러한 필자조차도, 지갑에 현금이 많은 날은 분명히 현금이 없는 날보다는 현금이 줄어드는 속도가 빠른 것을 느낀다. 이 글을 읽는 독자 중에는 아닌 분들도 있을 수 있겠지만, 많은 분들은 공감할 수 있을 것이다. 하루를 지갑에 꼭 필요한 돈, 교통비 및 최소한의 식대 정도만 들고 다녀보시라. 분명 쓸데없는 지출을 줄일 수 있을 것이다.

두 번째 명제에 대해서 이야기 해보자.

당신의 통장에 잔고가 10만원이 있는 상황과, 잔고가 1천만원이 있다고 생각해 보자. 어느 경우가 씀씀이가 크겠는가? 대부분의 사람들이 잔고가 1천만원인 경우가 씀씀이가 커질 것이라고 답할 것이다. 차이가 없다고 대답하는 사람이 있을 수도 있겠지만, 잔고가 10만원이 있는 경우에 씀씀이가 더 커진다고 대답하는 사람은 거의 없을 것이다. 마찬가지로, 월급이 통장에 들어온 다음 수 일간의 씀씀이를 생각해보자. 분명 월급 이 통장에 찍히기 하루 전보다는 조금이라도 씀씀이가 크지 않을까?

첫번째 명제와 두번째 명제에 대해서 어느 정도 수긍이 간다면, 이 두 명제를 이용해서 소비를 줄일 수 있을까? 여러 가지 방법이 있겠지만, 필자는 1) 현금을 인출할 때는 항상 같은 금액을 인출한다. 또한, 2) 현금을 얼마나 자주 인출하는 지에 대해 대략적으로 파악한다. 정확히 며칠에 한 번 꼴로 현금을 인출하는 지까지 체크한다기 보다는, 근래 좀 자주 인출기에 가고 있었다면, 뭔가 변화를 느낄 정도? 그 반대의 경우도 말이다. 필자가 생각하는 현금 사용의 단점은, 현금은 정확히 어디에 얼마를 사용했는지 사후적으로 확인하기가 힘들고, 또 은행계좌와 별개로 지갑에 들어있는 현금이 두둑하면 알게 모르게 무분별한 현금소비가 가능할 수 있어서, 합리적인 소비를 저해한다고 본다. 가능한 교통카드 등을 이용하고, 쓸데 없는 현금 지출을 줄임으로써 현금 인출 횟수를 줄이게 되면, 당신이 사용하는 금액의 대부분은 기록에 남을 수 있을 것이고, 이는 지출에 대한 좀더 효율적인 분석을 할 수 있게 해 줄 것이다.

필자는 현금보다는 신용카드를 사용하는 것을 선호하는데, 신용카드를 이용한 지출은 따로 가계부를 적지 않아도 금융기관에서 나의 소비내역을 열람할 수 있기 때문이다. 물론 할부를 자주 사용하게 되면, 앞으로의 소비가능금액을 예측하는데 차질이 생길 수 있을 것이므로, 할부를 해서 일시불을 하는 경우보다 할인되는 등의 아주 특수한 경우가 아니면, 일시불만 선택한다. 이 또한 중요하다. 일시불로 지급 못할 경우는 아예 구매를 하지 않는다. 현재 내가 살 수 있는 물건이 아니기 때문이다. 카드거래내역서는 꼭 다시 확인해보고, 혹시 사용하지 않은 금액이 빠져나간 것은 아닌지, 너무 과도한 지출을 한 경우는 없었는지 등의 거래내역을 살피면서, 지난 한 달간의 소비행태에 대한 반성 및 개선방향을 고민해본다. 물론 매월 결제금액과 계좌잔고도 항상 고려해야 할 것이다. 즉, 두 번째 명제에 해당하는 부분이다. 통장잔고가 많지 않다면, 일시불을 주로 이용한다면, 무의식 중에 신용카드 사용을 자제할 것이며, 지출을 하기 전 다시 한 번 생각하게 하는 등 무분별한 소비를 방지해 줄 수 있다. 두 번째 명제를 활용하기 위하여, 필자는 월급이 들어오는 것과 동시에 빠져나갈 수 밖에 없는 금액을 만들어놓는다. 예를 들면, 정기적금, 적립식 펀드, 연금보험 혹은 분리된 다른 은행계좌도 활용할 수 있을 것이다. 물론 자동이체되는 것이 더 효과적이다. 돈이 들어오자마자 빠져나가버려서 통장에 일정수준의 많지 않은 현금이 있도록 유지하고, 자신이 그 달에 사용할 수 있는 금액이 그만큼이라고 생각한다면, 소비성향 억제에 도움이 될 것이다.

결국, 지갑에 꼭 필요한 현금만 보유하고, 통장잔고를 적게 유지하면서 소비성향을 자제하는 방법이 전반적인 소비를 줄일 수 있을 것이라고 생각하는데, 이보다 더 극단적인 방법은 대출의 활용이었다. 물론 충분한 현금성 자산이 있음에도 불구하고 억지로 부채를 만드는 것은 그다지 바람직한 방법은 아니지만, 꾸준한 현금흐름을 창출할 수 있는 자산을 구입하기 위해 부채를 일으켰다고 가정하자. 앞의 수익성 오피스텔을 다시 예로 들어보자.

5,500만원을 4%의 금리에 대출받아서, 가지고 있는 투자자금 4,000만원과 세입자 보증금 1,000만원을 합해 1억원짜리 오피스텔을 세액포함하여 구매하였다고 가정하면, 당신은 연 480만원의 월세 수입이 생기고, 이중 이자 비용인 220만원을 제하고도 연 260만원의 수익이 생기게 된다. 이 앞으로 생기는 돈은 당신의 인생을 바꿀만한 금액은 물론 아니겠지만, 그리고 당신의 부채 원금을 상환하는데만 사용되고 실제로 당신이 쓰지도 못할 돈일 수도 있지만, 하여간에 당신은 부채 금액이 줄고 있고, 순자산이 증가하는 효과를 보게 될 것이다. (본 사례는 세금이 없다고 가정했지만, 세금이 있을 시에도 이자비용으로 인한 세액 감소효과를 고려하면 260만원보다는 적겠지만, 분명 순자산 증가효과는 생긴다.) 그 다음해 원금이 감소해 감에 따라 이자비용은 더 감소될 것이고, 결국 언젠가는 부채원금을 상환하여 480만원의 수입을 손에 쥐게 될 것이다.

이 투자에서 위험요소는 무엇일까? 갑자기 세입자가 돌연 계약기간 중에 이사를 가서 새로운 세입자를 구하는 동안 공실이 발생할 가능성도 있고 (사실 이 위험이 대부분의 상업용 부동산 투자에 있어서 가장 큰 위험이다.), 오피스텔의 가치가 하락하는 위험도 분명 존재한다. 또한 잦은 수리비용이 발생하면서 그 수익율이 저하될 가능성도 물론 있다. 하지만, 필자가 생각하기에 본 투자가 늘 이득일 수 밖에 없다고 생각하는 이유는, 5천 5백만원이라는 거액의 부채가 생겼다는 점이다. 5천 5백만원이란 금액을 더 빨리 상환하기 위해서 필자는 소비를 꽉 조여매고, 조금이라도 더 돈을 마련해서 부채의 원금을 줄이기 위해서 노력한다. 특히 초기에 빨리 부채 금액을 줄일수록 향후 지급해야할 이자비용이 줄어들기에, 빨리 갚을 수 있으면 빨리 갚을 수록 좋다. 원금을 빨리 상환하기 위해 소비를 줄일 수 밖에 없도록, 스스로를 채찍질하기에 좋은 동기가 될 수 있다.

부채가 생긴 상태에서는 대부분의 소비활동보다 부채의 상환이 우선순위를 가지게 되는 경향이 있고, 그렇기에 소비성향이 줄어들게 된다. 필자는, 본 투자는 단순히 260만원의 수익보다도, 심지어 그 260만원보다도 큰 규모의 소비감소효과가 생길 수도 있다고 믿는다. 그렇기에, 대출을 이용한 비교적 안정적인 수익성 자산의 투자는, 설사 그 투자에서 손실을 조금 보는 경우라 할 지라도 그 손실보다 알게 모르게 감소된 소비금액이 더 큰 경우가 많아서, 일반적으로 개인 순자산의 증가를 가져올 수 있다고 생각한다.

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• [빚내는 인생 – 1화] 대출의 활용
• [빚내는 인생 – 2화] 수익성 자산의 확보 (자산의 증가)
• [빚내는 인생 – 3화] 자산수익율의 증가 (재무 레버리지)
• [빚내는 인생 – 4화] 소비의 감소 효과
• [빚내는 인생 – 5화] DTI와 LTV
• [빚내는 인생 – 6화] 변동금리와 고정금리
• [빚내는 인생 – 7화] 담보의 활용