[끝없는 월요일 – 14화] 노동선택권을 확보하기 위해서는?에서 결국 노동선택권을 확보하기 위해서는 일단 수익성 자산의 확보가 그 첫번째 단계라고 언급하였었다. 물론 지속적인 소비 관리도 중요하지만, 이는 [빚내는 인생 – 4화] 소비의 감소 효과에서 대출로 인한 소비 관리 효과에 대해서 더 자세히 설명할 것이다.
안정적인 수익을 창출하는 수익성 자산은 보통 싸지 않다. 싸다라는 개념은 절대적이라기 보다는 상대적이어야 하겠지만, 우선 절대적인 금액부터 일반 직장인들에게는 만만치 않은 경우가 많다. 따라서, 보통 안정적인 수익성 자산을 투자하기에는 어느 정도의 위험을 감수할 수 있는 용기도 용기지만, 우선 축적된 자금이 있어야 할 것이다. 이렇게 생각해보자. 꾸준한 저축으로 4,000만원을 모은 사람이 있다고 치자. 이 사람은 그 4,000만원을 가지고 여러가지 선택을 할 수 있을 것이다. 은행 예금에 넣어놓을 수도 있고, 안전한 회사의 채권을 매입할 수도 있을 것이고, 주식투자를 할 수도 있으며, 펀드나 ELS같은 보다 복잡한 금융상품을 투자할 수도 있을 것이다. 여기서 주식투자나 펀드, ELS 같은 투자안은 사실 그다지 안정적이라고 보기 힘들 것이다. 원금 손실에 대한 위험이 크기 때문에, 대출을 껴안고 투자했다가 잘못하면 큰 돈을 잃을 수도 있다. 반면, 은행 예금은 지극히 안전한 투자안이라고 할 수 있지만, 분명 대출금리보다 낮은 금리일 것이기 때문에, 대출을 끼고 예금을 투자했다가는 그 수익율이 오히려 저하되는 효과를 얻게 될 것이다. 안전한 회사채권, 물론 안전하다는 기준의 차이는 있겠지만, 만기까지 부도가 나지 않을 것이라는 확신이 있고, 대출 금리보다 높은 수익율이라면, 대출을 끼고 투자할 만하다.
여기서는 부동산의 예를 들어보도록 하자. 수익성 부동산은 일반적으로 물가가 상승하면 그 월세도 동반 상승하는 경향이 있고, 또한 부동산 가격의 상승이 물가의 움직임과 어느 정도 같은 방향으로 작용하기에, 1) 물가상승에 대한 헤지 (Hedge) 효과가 어느 정도 존재한다. 경우에 따라 다를 수 있기는 하지만, 2) 상대적으로 안정적인 현금흐름을 창출하는 편이며, 조금만 노력하면 3) 관리도 용이한 편일 수 있다. 무엇보다도 유리한 점은, 4) 담보로써의 활용이 수월하다는 점이다. 아래와 같이 정리해보자.
1) 물가상승에 대한 헤지 (Hedge) 효과
일반적으로 경기가 좋아지면 부동산 월세도 상승하는 경우가 많다. 경기가 좋아지면 물가가 상승하는 편이므로, 물가 상승과 월세 상승이 동반으로 이루어지는 경우가 많다. 또한, 물가 상승은 부동산 가격 상승으로 연결되는 경우가 대부분이기에, 자산가치의 상승 또한 물가 상승과 같은 방향일 경우가 많다.
2) 상대적으로 안정적인 현금흐름
부동산 투자 업무 및 투자 자문 업무를 위주로 직장생활을 해왔고, 현재는 부동산 관련 사업을 하고 있는 필자의 친구의 말에 의하면, 부동산 투자로 인한 현금흐름은 사실 고정수입이라고 부르기는 힘들지만, 채권의 현금흐름과 상당히 비슷하다고 한다. 부동산에서의 임대수입이 채권의 이자수입의 역할을 하고, 부동산 가치상승이 금리 움직임으로 인한 채권가격 상승과 비교할만 하다고 한다. 이론적으로, 그리고 실무에서도 자주 사용되는 자본수익율법에 의한 부동산 가치평가 방식도 만기가 특정되어 있지 않은 영구채권의 가치평가 방식과 동일하다. 즉, 부동산에서의 현금흐름은, 비록 정해진 것은 아니지만 비교적 예측가능하며, 주식이나 기타 위험자산에 비해서 훨씬 안정적인 편이다.
3) 관리가 용이
물론 부동산의 관리가 일반 ELS나 은행의 예금같이 거의 관리가 필요없는 수준은 아니지만, 작은 규모의 부동산일 경우, 의외로 그 관리가 상당히 용이한 편이다. 이미 시장에는 수많은 참여자가 있기에, 조금만 수익의 일부를 희생하면 그다지 신경쓸 일이 많지 않다. 예를 들어, 몫 좋은 위치의 소형 오피스텔 같은 경우에는, 공인중개사를 통해 공실이 생긴지 수 주, 혹은 심지어 수 일 만에도 새로운 세입자가 등장하는 경우가 많고, 몇몇의 공인중개사를 알아놓고 지낸다면 소유주가 이것저것 알아볼 필요도 별로 없다.
4) 담보로 활용이 용이
자산의 가치가 급격히 하락할 이유가 없는 자산들은 금융권에서 담보로 환영받는다. 가장 많이 활용되는 부동산 담보 대출의 경우에는 금리도 상당히 낮은 편이고, 또 그 자산가치에 비해 대출할 수 있는 금액의 비율인 자산담보대출비율 (LTV, Loan to Value Ratio) 이 높은 편이기에 대출이 용이하다.
다시 4,000만원을 축적하여 투자를 고민하고 있는 일반직장인의 사례로 돌아가보자. 그리고, 여러가지의 투자안 중 서울에 있는 자그마한 오피스텔의 투자를 고려한다 가정하자. 같은 서울 안에서도 해당 지역에 따라 천차만별이겠지만, 일례로 다음과 같이 들어보자.
사례
매물로 나온 오피스텔의 매매가격은 1억원이고, 매입을 위한 부대비용, 즉 취등록세, 중개비용 등의 비용은 약 500만원이다. 현재 세입자는 보증금 1,000만원, 월 40만원의 월세, 즉, 연 480만원의 임대비용을 지불하고 있으며, 주변에는 작은 규모의 오피스텔에 대한 수요가 충분해 보여서 세입자 계약 종료시, 혹은 중도 계약 파기시에 단기간에 새로운 세입자를 구할 수 있을 것으로 예상된다.
1,000만원의 보증금을 고려하면, 매입에 총 필요한 금액은 9,500만원이다. 오피스텔의 가격에 약 70%까지 제1금융권에서 대출이 가능하므로, 5,500만원을 대출 받는 것은 어렵지 않을 것이다. 수익율은 약 4.8%가 예상되므로, 오피스텔 담보 대출금리보다는 높은 수준의 수익율일 것이다. (이 부분에 대해서는 [빚내는 인생 – 3화] 자산수익율의 증가 (레버리지 효과)에서 더 자세히 설명하겠다.) 충분한 판단이 서서 매입했다고 가정하자. 4%에 대출을 받았다고 가정해도, 연 이자비용은 220만원 수준일 것이며, 총 수입 480만원에서 이자비용 220만원, 그리고 기타 세금을 차감하더라도 연 200만원 이상의 현금흐름이 꾸준히 창출된다. 물론 원금을 갚는데 주로 사용하겠지만, 원금이 상환되는 만큼 당신의 순자산도 증가하고 있는 것은 확실하다. 이 연 200만원은, 당신이 일하고 있지 않을 때도, 주말에도, 공휴일에도, 심지어 회사에서 불시에 해고당하더라도 꾸준히 들어오는 돈이다.
연 200만원이 너무 작은 금액이라고 생각하는가? 그렇다면, 한 개를 더 추가 구입하면 어떤가? 아니면, 더 비싼 수익용 부동산은? 작거나 크거나, 대출의 활용을 통해 자산을 증가시키고, 이로 인해 수익이 생기기 시작하고, 이 수익은 비교적 안정적이라서 꾸준히 향후 당신의 재무상태에 보탬이 될 것이다. 덤으로, 지역발전 등으로 인해 그 부동산 가치가 상승하는 자본소득에 대한 기회도 열려있다. 충분한 정보를 습득하고 고려한 투자판단이라면, 적어도 예금에 넣어 받는 예금이자보다 높은 수익이고, (4,000만원을 현재 예금이자를 2%라고, 세금이 전무하다고 가정하더라도 연 80만원 수익이다.) 아무것도 하고 있지 않다가 알게 모르게 쓸데없는 소비로 연결되는 것보다 훨씬 나을 것이다. 시작이 반이다라는 표현은 너무 긍정적인 듯 싶지만 적어도 아무것도 시작하지 않는 것 보다는 낫다.
적절한 대출의 활용은 당신이 보유한 자산의 수익율에도 영향을 미친다. 이를 재무 레버리지, 영어로는 Financial Leverage라고 하는데 한국말로는 지렛대 효과라고도 한다. 대출금에 대한 이자지급액은 고정비용의 성격을 띄므로, 대출금리 이상의 수익율이 나오는 투자안에 대해서는 대출금을 제외한 투자원금에 대한 수익율은 증가한다는 개념이다.
총 투자금은 9,500만원, 연 세전 수익은 임대소득 480만원, 세전 수익율은 480 / 9,500 = 0.0505263…, 약 5.05%의 수익율을 얻을 수 있다.
