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경제학적 가정들은 우리 모두가 경제적이고 합리적인 판단을 늘상하고 있다고 하지만, 아래와 같은 명제들은 일반적으로 성립하는 경우가 많다.

치사하게 보이겠지만, 필자는 보통 지갑에 있는 현금의 금액을 항상 크지 않은 오차 수준에서 파악하고 있다. 그 오차 수준은 보통 수 천원인 경우가 대부분이고, 또한 모든 현금을 같은 방향으로 작은 지폐부터 큰 지폐 순으로 항상 정리하는 버릇이 있다. 어떻게 보면 편집증적인 모습일 수도 있겠지만, 필자는 돈, 우리에게 생활에 필요한 것들을 살 수 있게 해주고, 또한 우리가 그렇게 힘들게 버는, 그 돈에 대한 최소한의 예의라고 생각한다. 그러한 필자조차도, 지갑에 현금이 많은 날은 분명히 현금이 없는 날보다는 현금이 줄어드는 속도가 빠른 것을 느낀다. 이 글을 읽는 독자 중에는 아닌 분들도 있을 수 있겠지만, 많은 분들은 공감할 수 있을 것이다. 하루를 지갑에 꼭 필요한 돈, 교통비 및 최소한의 식대 정도만 들고 다녀보시라. 분명 쓸데없는 지출을 줄일 수 있을 것이다.

두 번째 명제에 대해서 이야기 해보자.

당신의 통장에 잔고가 10만원이 있는 상황과, 잔고가 1천만원이 있다고 생각해 보자. 어느 경우가 씀씀이가 크겠는가? 대부분의 사람들이 잔고가 1천만원인 경우가 씀씀이가 커질 것이라고 답할 것이다. 차이가 없다고 대답하는 사람이 있을 수도 있겠지만, 잔고가 10만원이 있는 경우에 씀씀이가 더 커진다고 대답하는 사람은 거의 없을 것이다. 마찬가지로, 월급이 통장에 들어온 다음 수 일간의 씀씀이를 생각해보자. 분명 월급 이 통장에 찍히기 하루 전보다는 조금이라도 씀씀이가 크지 않을까?

첫번째 명제와 두번째 명제에 대해서 어느 정도 수긍이 간다면, 이 두 명제를 이용해서 소비를 줄일 수 있을까? 여러 가지 방법이 있겠지만, 필자는 1) 현금을 인출할 때는 항상 같은 금액을 인출한다. 또한, 2) 현금을 얼마나 자주 인출하는 지에 대해 대략적으로 파악한다. 정확히 며칠에 한 번 꼴로 현금을 인출하는 지까지 체크한다기 보다는, 근래 좀 자주 인출기에 가고 있었다면, 뭔가 변화를 느낄 정도? 그 반대의 경우도 말이다. 필자가 생각하는 현금 사용의 단점은, 현금은 정확히 어디에 얼마를 사용했는지 사후적으로 확인하기가 힘들고, 또 은행계좌와 별개로 지갑에 들어있는 현금이 두둑하면 알게 모르게 무분별한 현금소비가 가능할 수 있어서, 합리적인 소비를 저해한다고 본다. 가능한 교통카드 등을 이용하고, 쓸데 없는 현금 지출을 줄임으로써 현금 인출 횟수를 줄이게 되면, 당신이 사용하는 금액의 대부분은 기록에 남을 수 있을 것이고, 이는 지출에 대한 좀더 효율적인 분석을 할 수 있게 해 줄 것이다.

필자는 현금보다는 신용카드를 사용하는 것을 선호하는데, 신용카드를 이용한 지출은 따로 가계부를 적지 않아도 금융기관에서 나의 소비내역을 열람할 수 있기 때문이다. 물론 할부를 자주 사용하게 되면, 앞으로의 소비가능금액을 예측하는데 차질이 생길 수 있을 것이므로, 할부를 해서 일시불을 하는 경우보다 할인되는 등의 아주 특수한 경우가 아니면, 일시불만 선택한다. 이 또한 중요하다. 일시불로 지급 못할 경우는 아예 구매를 하지 않는다. 현재 내가 살 수 있는 물건이 아니기 때문이다. 카드거래내역서는 꼭 다시 확인해보고, 혹시 사용하지 않은 금액이 빠져나간 것은 아닌지, 너무 과도한 지출을 한 경우는 없었는지 등의 거래내역을 살피면서, 지난 한 달간의 소비행태에 대한 반성 및 개선방향을 고민해본다. 물론 매월 결제금액과 계좌잔고도 항상 고려해야 할 것이다. 즉, 두 번째 명제에 해당하는 부분이다. 통장잔고가 많지 않다면, 일시불을 주로 이용한다면, 무의식 중에 신용카드 사용을 자제할 것이며, 지출을 하기 전 다시 한 번 생각하게 하는 등 무분별한 소비를 방지해 줄 수 있다. 두 번째 명제를 활용하기 위하여, 필자는 월급이 들어오는 것과 동시에 빠져나갈 수 밖에 없는 금액을 만들어놓는다. 예를 들면, 정기적금, 적립식 펀드, 연금보험 혹은 분리된 다른 은행계좌도 활용할 수 있을 것이다. 물론 자동이체되는 것이 더 효과적이다. 돈이 들어오자마자 빠져나가버려서 통장에 일정수준의 많지 않은 현금이 있도록 유지하고, 자신이 그 달에 사용할 수 있는 금액이 그만큼이라고 생각한다면, 소비성향 억제에 도움이 될 것이다.

결국, 지갑에 꼭 필요한 현금만 보유하고, 통장잔고를 적게 유지하면서 소비성향을 자제하는 방법이 전반적인 소비를 줄일 수 있을 것이라고 생각하는데, 이보다 더 극단적인 방법은 대출의 활용이었다. 물론 충분한 현금성 자산이 있음에도 불구하고 억지로 부채를 만드는 것은 그다지 바람직한 방법은 아니지만, 꾸준한 현금흐름을 창출할 수 있는 자산을 구입하기 위해 부채를 일으켰다고 가정하자. 앞의 수익성 오피스텔을 다시 예로 들어보자.

5,500만원을 4%의 금리에 대출받아서, 가지고 있는 투자자금 4,000만원과 세입자 보증금 1,000만원을 합해 1억원짜리 오피스텔을 세액포함하여 구매하였다고 가정하면, 당신은 연 480만원의 월세 수입이 생기고, 이중 이자 비용인 220만원을 제하고도 연 260만원의 수익이 생기게 된다. 이 앞으로 생기는 돈은 당신의 인생을 바꿀만한 금액은 물론 아니겠지만, 그리고 당신의 부채 원금을 상환하는데만 사용되고 실제로 당신이 쓰지도 못할 돈일 수도 있지만, 하여간에 당신은 부채 금액이 줄고 있고, 순자산이 증가하는 효과를 보게 될 것이다. (본 사례는 세금이 없다고 가정했지만, 세금이 있을 시에도 이자비용으로 인한 세액 감소효과를 고려하면 260만원보다는 적겠지만, 분명 순자산 증가효과는 생긴다.) 그 다음해 원금이 감소해 감에 따라 이자비용은 더 감소될 것이고, 결국 언젠가는 부채원금을 상환하여 480만원의 수입을 손에 쥐게 될 것이다.

이 투자에서 위험요소는 무엇일까? 갑자기 세입자가 돌연 계약기간 중에 이사를 가서 새로운 세입자를 구하는 동안 공실이 발생할 가능성도 있고 (사실 이 위험이 대부분의 상업용 부동산 투자에 있어서 가장 큰 위험이다.), 오피스텔의 가치가 하락하는 위험도 분명 존재한다. 또한 잦은 수리비용이 발생하면서 그 수익율이 저하될 가능성도 물론 있다. 하지만, 필자가 생각하기에 본 투자가 늘 이득일 수 밖에 없다고 생각하는 이유는, 5천 5백만원이라는 거액의 부채가 생겼다는 점이다. 5천 5백만원이란 금액을 더 빨리 상환하기 위해서 필자는 소비를 꽉 조여매고, 조금이라도 더 돈을 마련해서 부채의 원금을 줄이기 위해서 노력한다. 특히 초기에 빨리 부채 금액을 줄일수록 향후 지급해야할 이자비용이 줄어들기에, 빨리 갚을 수 있으면 빨리 갚을 수록 좋다. 원금을 빨리 상환하기 위해 소비를 줄일 수 밖에 없도록, 스스로를 채찍질하기에 좋은 동기가 될 수 있다.

부채가 생긴 상태에서는 대부분의 소비활동보다 부채의 상환이 우선순위를 가지게 되는 경향이 있고, 그렇기에 소비성향이 줄어들게 된다. 필자는, 본 투자는 단순히 260만원의 수익보다도, 심지어 그 260만원보다도 큰 규모의 소비감소효과가 생길 수도 있다고 믿는다. 그렇기에, 대출을 이용한 비교적 안정적인 수익성 자산의 투자는, 설사 그 투자에서 손실을 조금 보는 경우라 할 지라도 그 손실보다 알게 모르게 감소된 소비금액이 더 큰 경우가 많아서, 일반적으로 개인 순자산의 증가를 가져올 수 있다고 생각한다.

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• [빚내는 인생 – 1화] 대출의 활용
• [빚내는 인생 – 2화] 수익성 자산의 확보 (자산의 증가)
• [빚내는 인생 – 3화] 자산수익율의 증가 (재무 레버리지)
• [빚내는 인생 – 4화] 소비의 감소 효과
• [빚내는 인생 – 5화] DTI와 LTV
• [빚내는 인생 – 6화] 변동금리와 고정금리
• [빚내는 인생 – 7화] 담보의 활용

적절한 대출의 활용은 당신이 보유한 자산의 수익율에도 영향을 미친다. 이를 재무 레버리지, 영어로는 Financial Leverage라고 하는데 한국말로는 지렛대 효과라고도 한다. 대출금에 대한 이자지급액은 고정비용의 성격을 띄므로, 대출금리 이상의 수익율이 나오는 투자안에 대해서는 대출금을 제외한 투자원금에 대한 수익율은 증가한다는 개념이다.

재무 레버리지를 이해하기 위해 [빚나는 인생 – 2화] 수익성 자산의 확보 (자산의 증가)에서 인용한 사례를 다시 사용해보자.

사례

매물로 나온 오피스텔의 매매가격은 1억원이고, 매입을 위한 부대비용, 즉 취등록세, 중개비용 등의 비용은 약 500만원이다. 현재 세입자는 보증금 1,000만원, 월 40만원의 월세, 즉, 연 480만원의 임대비용을 지불하고 있으며, 주변에는 작은 규모의 오피스텔에 대한 수요가 충분해 보여서 세입자 계약 종료시, 혹은 중도 계약 파기시에 단기간에 새로운 세입자를 구할 수 있을 것으로 예상된다.

다시, 1,000만원의 보증금을 고려하면, 매입에 총 필요한 금액은 9,500만원이다. 5,500만원을 대출 받은 경우와 9,500만원을 모두 자신이 모은 금액으로 투자한 사례를 비교해보자. 사실 1,000만원의 보증금에서도 재무 레버리지가 발생하긴 하지만, 이는 각자 계산해보자.

대출없이 모든 투자를 직접한 경우

대출없이 모든 투자를 직접한 경우의 재무구조는 아래와 같이 이해할 수 있다.

총 투자금은 9,500만원, 연 세전 수익은 임대소득 480만원, 세전 수익율은 480 / 9,500 = 0.0505263…, 약 5.05%의 수익율을 얻을 수 있다.

5,500만원을 대출 받아 투자한 경우

반면에 5,500만원을 4%에 대출 받아서 투자금 4,000만원을 보태어 투자한 경우는,

총 투자금은 4,000만원, 연 세전 수익은 (임대소득 480만원 – 이자비용 220만원), 즉 연 260만원이다. 세전 수익율은 260 / 4,000 = 0.065, 6.5%의 수익율을 보이고 있다.

위의 두 가지 사례를 비교해 보면, 임대보증금의 레버리지 효과를 무시하고, 대출금이 없는 순수 자기자본 투자로는 약 5.05%의 수익율을 얻을 수 있는 투자안에, 일정 부분 대출을 받아서 6.5%까지 보유 자기자본의 투자수익율을 약 1.45% 포인트 상승 시킬 수 있었다. 이와 같은 수익율 상승 효과를 재무 레버리지라고 하며, 이는 아래와 같은 성격을 지닌다.

• 수익성 자산에서의 수익율이 대출금리보다 높은 경우에만 양(+)의 레버리지 효과를 얻는다. 그 반대의 경우에는 오히려 음(-)의 레버리지 효과가 발생한다.
• 양(+)의 재무 레버리지 효과를 얻는 상황에서, 전체 투자금액 대비 대출 비중이 크면 클 수록 그 효과는 증가한다.

따라서, 대출을 잘 활용하면, 자산으로 부터의 수익율을 증가시킬 수 있다.

• [빚내는 인생 – 1화] 대출의 활용
• [빚내는 인생 – 2화] 수익성 자산의 확보 (자산의 증가)
• [빚내는 인생 – 3화] 자산수익율의 증가 (재무 레버리지)
• [빚내는 인생 – 4화] 소비의 감소 효과
• [빚내는 인생 – 5화] DTI와 LTV
• [빚내는 인생 – 6화] 변동금리와 고정금리
• [빚내는 인생 – 7화] 담보의 활용

[끝없는 월요일 – 14화] 노동선택권을 확보하기 위해서는?에서 결국 노동선택권을 확보하기 위해서는 일단 수익성 자산의 확보가 그 첫번째 단계라고 언급하였었다. 물론 지속적인 소비 관리도 중요하지만, 이는 [빚내는 인생 – 4화] 소비의 감소 효과에서 대출로 인한 소비 관리 효과에 대해서 더 자세히 설명할 것이다.

안정적인 수익을 창출하는 수익성 자산은 보통 싸지 않다. 싸다라는 개념은 절대적이라기 보다는 상대적이어야 하겠지만, 우선 절대적인 금액부터 일반 직장인들에게는 만만치 않은 경우가 많다. 따라서, 보통 안정적인 수익성 자산을 투자하기에는 어느 정도의 위험을 감수할 수 있는 용기도 용기지만, 우선 축적된 자금이 있어야 할 것이다. 이렇게 생각해보자. 꾸준한 저축으로 4,000만원을 모은 사람이 있다고 치자. 이 사람은 그 4,000만원을 가지고 여러가지 선택을 할 수 있을 것이다. 은행 예금에 넣어놓을 수도 있고, 안전한 회사의 채권을 매입할 수도 있을 것이고, 주식투자를 할 수도 있으며, 펀드나 ELS같은 보다 복잡한 금융상품을 투자할 수도 있을 것이다. 여기서 주식투자나 펀드, ELS 같은 투자안은 사실 그다지 안정적이라고 보기 힘들 것이다. 원금 손실에 대한 위험이 크기 때문에, 대출을 껴안고 투자했다가 잘못하면 큰 돈을 잃을 수도 있다. 반면, 은행 예금은 지극히 안전한 투자안이라고 할 수 있지만, 분명 대출금리보다 낮은 금리일 것이기 때문에, 대출을 끼고 예금을 투자했다가는 그 수익율이 오히려 저하되는 효과를 얻게 될 것이다. 안전한 회사채권, 물론 안전하다는 기준의 차이는 있겠지만, 만기까지 부도가 나지 않을 것이라는 확신이 있고, 대출 금리보다 높은 수익율이라면, 대출을 끼고 투자할 만하다.

여기서는 부동산의 예를 들어보도록 하자. 수익성 부동산은 일반적으로 물가가 상승하면 그 월세도 동반 상승하는 경향이 있고, 또한 부동산 가격의 상승이 물가의 움직임과 어느 정도 같은 방향으로 작용하기에, 1) 물가상승에 대한 헤지 (Hedge) 효과가 어느 정도 존재한다. 경우에 따라 다를 수 있기는 하지만, 2) 상대적으로 안정적인 현금흐름을 창출하는 편이며, 조금만 노력하면 3) 관리도 용이한 편일 수 있다. 무엇보다도 유리한 점은, 4) 담보로써의 활용이 수월하다는 점이다. 아래와 같이 정리해보자.

1) 물가상승에 대한 헤지 (Hedge) 효과

일반적으로 경기가 좋아지면 부동산 월세도 상승하는 경우가 많다. 경기가 좋아지면 물가가 상승하는 편이므로, 물가 상승과 월세 상승이 동반으로 이루어지는 경우가 많다. 또한, 물가 상승은 부동산 가격 상승으로 연결되는 경우가 대부분이기에, 자산가치의 상승 또한 물가 상승과 같은 방향일 경우가 많다.

2) 상대적으로 안정적인 현금흐름

부동산 투자 업무 및 투자 자문 업무를 위주로 직장생활을 해왔고, 현재는 부동산 관련 사업을 하고 있는 필자의 친구의 말에 의하면, 부동산 투자로 인한 현금흐름은 사실 고정수입이라고 부르기는 힘들지만, 채권의 현금흐름과 상당히 비슷하다고 한다. 부동산에서의 임대수입이 채권의 이자수입의 역할을 하고, 부동산 가치상승이 금리 움직임으로 인한 채권가격 상승과 비교할만 하다고 한다. 이론적으로, 그리고 실무에서도 자주 사용되는 자본수익율법에 의한 부동산 가치평가 방식도 만기가 특정되어 있지 않은 영구채권의 가치평가 방식과 동일하다. 즉, 부동산에서의 현금흐름은, 비록 정해진 것은 아니지만 비교적 예측가능하며, 주식이나 기타 위험자산에 비해서 훨씬 안정적인 편이다.

3) 관리가 용이

물론 부동산의 관리가 일반 ELS나 은행의 예금같이 거의 관리가 필요없는 수준은 아니지만, 작은 규모의 부동산일 경우, 의외로 그 관리가 상당히 용이한 편이다. 이미 시장에는 수많은 참여자가 있기에, 조금만 수익의 일부를 희생하면 그다지 신경쓸 일이 많지 않다. 예를 들어, 몫 좋은 위치의 소형 오피스텔 같은 경우에는, 공인중개사를 통해 공실이 생긴지 수 주, 혹은 심지어 수 일 만에도 새로운 세입자가 등장하는 경우가 많고, 몇몇의 공인중개사를 알아놓고 지낸다면 소유주가 이것저것 알아볼 필요도 별로 없다.

4) 담보로 활용이 용이

자산의 가치가 급격히 하락할 이유가 없는 자산들은 금융권에서 담보로 환영받는다. 가장 많이 활용되는 부동산 담보 대출의 경우에는 금리도 상당히 낮은 편이고, 또 그 자산가치에 비해 대출할 수 있는 금액의 비율인 자산담보대출비율 (LTV, Loan to Value Ratio) 이 높은 편이기에 대출이 용이하다.

다시 4,000만원을 축적하여 투자를 고민하고 있는 일반직장인의 사례로 돌아가보자. 그리고, 여러가지의 투자안 중 서울에 있는 자그마한 오피스텔의 투자를 고려한다 가정하자. 같은 서울 안에서도 해당 지역에 따라 천차만별이겠지만, 일례로 다음과 같이 들어보자.

사례

매물로 나온 오피스텔의 매매가격은 1억원이고, 매입을 위한 부대비용, 즉 취등록세, 중개비용 등의 비용은 약 500만원이다. 현재 세입자는 보증금 1,000만원, 월 40만원의 월세, 즉, 연 480만원의 임대비용을 지불하고 있으며, 주변에는 작은 규모의 오피스텔에 대한 수요가 충분해 보여서 세입자 계약 종료시, 혹은 중도 계약 파기시에 단기간에 새로운 세입자를 구할 수 있을 것으로 예상된다.

1,000만원의 보증금을 고려하면, 매입에 총 필요한 금액은 9,500만원이다. 오피스텔의 가격에 약 70%까지 제1금융권에서 대출이 가능하므로, 5,500만원을 대출 받는 것은 어렵지 않을 것이다. 수익율은 약 4.8%가 예상되므로, 오피스텔 담보 대출금리보다는 높은 수준의 수익율일 것이다. (이 부분에 대해서는 [빚내는 인생 – 3화] 자산수익율의 증가 (레버리지 효과)에서 더 자세히 설명하겠다.) 충분한 판단이 서서 매입했다고 가정하자. 4%에 대출을 받았다고 가정해도, 연 이자비용은 220만원 수준일 것이며, 총 수입 480만원에서 이자비용 220만원, 그리고 기타 세금을 차감하더라도 연 200만원 이상의 현금흐름이 꾸준히 창출된다. 물론 원금을 갚는데 주로 사용하겠지만, 원금이 상환되는 만큼 당신의 순자산도 증가하고 있는 것은 확실하다. 이 연 200만원은, 당신이 일하고 있지 않을 때도, 주말에도, 공휴일에도, 심지어 회사에서 불시에 해고당하더라도 꾸준히 들어오는 돈이다.

연 200만원이 너무 작은 금액이라고 생각하는가? 그렇다면, 한 개를 더 추가 구입하면 어떤가? 아니면, 더 비싼 수익용 부동산은? 작거나 크거나, 대출의 활용을 통해 자산을 증가시키고, 이로 인해 수익이 생기기 시작하고, 이 수익은 비교적 안정적이라서 꾸준히 향후 당신의 재무상태에 보탬이 될 것이다. 덤으로, 지역발전 등으로 인해 그 부동산 가치가 상승하는 자본소득에 대한 기회도 열려있다. 충분한 정보를 습득하고 고려한 투자판단이라면, 적어도 예금에 넣어 받는 예금이자보다 높은 수익이고, (4,000만원을 현재 예금이자를 2%라고, 세금이 전무하다고 가정하더라도 연 80만원 수익이다.) 아무것도 하고 있지 않다가 알게 모르게 쓸데없는 소비로 연결되는 것보다 훨씬 나을 것이다. 시작이 반이다라는 표현은 너무 긍정적인 듯 싶지만 적어도 아무것도 시작하지 않는 것 보다는 낫다.

• [빚내는 인생 – 1화] 대출의 활용
• [빚내는 인생 – 2화] 수익성 자산의 확보 (자산의 증가)
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• [빚내는 인생 – 4화] 소비의 감소 효과
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