고정금리에 의한 대출은 크게 고민할 이유가 없다. 금리는 대출기간 만기까지 같은 금리가 적용되며, 앞서 말한 사례들에서와 같이 연 4%로 15년을 대출 받았으면, 변화없이 15년 내내 4%의 금리가 적용된다.
변동금리의 경우, 고민의 여지가 생긴다. 말 그대로 금리는 매월 변동하며, 기준금리는 보통 코픽스 (COFIX, Cost of Fund Index) 를 사용한다. 이는 2010년 2월 부터 도입된 은행의 자본조달 비용을 반영한 기준금리로써, 은행연합회가 매월 9개의 시중은행으로부터 자본조달 비용을 취합해 산출한다. 변동금리 대출의 경우 이 코픽스에 대한 가산금리 (스프레드, Spread) 의 형태로 금리가 결정된다. 일반적으로 이자율 곡선은 우상향하는 형태를 띄기 때문에, 다시 말해서 단기금리가 장기금리보다 낮은 형태를 띄기 때문에, 단기금리를 기준금리로 삼는 변동금리가 지금 현재는 고정금리보다 낮은 경우가 대부분이다. 하지만, 말 그대로 변동금리이기 때문에 향후 단기금리가 상승하게 되면, 대출기간 동안 이자비용이 증가하게 된다. 즉, 대출기간 만기까지의 향후 금리의 움직임이 이자비용에 직접적인 영향을 미친다.
고정금리 대출과 변동금리 대출 중, 무엇이 더 유리할까? 답은 그때그때 다르다. 향후 금리수준이 유지되거나 하락한다면 변동금리가 더 유리할 것이고, 금리가 일정 정도 이상 상승하게 된다면 고정금리가 더 유리할 것이다. 사실 금리가 상승한다고 하더라도 현재 고정금리와 변동금리의 차이가 있었기 때문에, 약간의 버퍼는 있는 상태이고, 또한 원리금 균등상환 대출의 경우 혹은 이자만 납입하고 있었다 하더라도 원금을 그때그때 상환하고 있었다면, 시간이 지날수록 대출원금이 줄어들고 있었기 때문에 상당기간이 지난 후에 금리가 상승하기 시작하였다면 여전히 변동금리로 대출 받았던 것이 더 유리한 경우도 있을 수 있다.
하지만, 위험이라는 측면에서는 고정금리 대출이 더 나을 수도 있다. [빚내는 인생 – 5화] DTI와 LTV의 사례를 보면, 투자안에서의 현금유입과 이자비용의 현금유츨을 미리 고려해서 투자안 자체가 스스로 원리금을 상환할 수 있게 만들었었다. 고정금리 대출의 경우에는 금리움직임에 영향을 받지 않아서 한 번 잘 짜 놓으면 대출원금이 상환될 때까지 그다지 고민할 일 없이 모든 현금흐름이 맞춰져 있다. 하지만 만약 변동금리 대출을 받았을 경우에는, 현재의 낮은 대출금리로 인해 수익이 좀더 증가할 지라도, 15년 동안의 금리 움직임에 따라 추가로 자금이 더 들어가야 할 수도 있다. 15년 동안의 금리 움직임은 그 누구도 예측하기 곤란하며, 금리 위험 (Interest Rate Risk) 에 노출이 되어있다.
고정금리 대출로 향후의 현금유출을 정확히 예측할 수 있는 대신 조금 높은 이자비용을 지불하는 것과, 금리 위험을 감수하지만 지금 눈에 보이는 더 낮은 이자비용을 지불하는 것은 대출받는 사람의 판단이다. 필자의 경우에는 5년 정도의 단기로 대출을 받는 경우에는 변동금리를, 5년 이상 장기의 경우에는 고정금리를 선호한다. 위에도 언급했다시피 변동금리로 지금 낮은 금리로 대출을 받는다면, 기준금리가 소폭 상승하더라도 약간의 버퍼가 존재하며, 그나마 대략적으로 5년간의 금리수준에 대해서는 예측가능하기 때문이다. 반면에 5년 이상의 장기의 경우에는, 금리 상승폭에 대한 예측이 힘들기 때문에 자산수익과 대출비용을 매치시킴으로써 금리위험을 지지 않는 것이 합리적인 판단이라고 생각한다.
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